Dans les pays émergents, l'immobilier ne connaît pas la crise

[diablo-colorado]

Dans les pays émergents, l'immobilier ne connaît pas la crise

LE MONDE | 04.12.08

Une crise, quelle crise ? Dans les travées du Palais des festivals de Cannes, où se tient, du mardi 2 au jeudi 4 décembre, la première édition du Mipim Horizons, "salon immobilier des pays à forte croissance", un seul mot d'ordre : "Tout va bien." Et tant pis si, de chantiers arrêtés à Moscou en plans de licenciements à Dubaï, l'actualité se charge d'atténuer cet idéalisme façon méthode Coué.


Nouvelle déclinaison du Mipim, référence mondiale des professionnels de l'immobilier, ce salon veut mettre en rapport les investisseurs internationaux et les promoteurs et collectivités publiques des pays en développement. Mille sept cents participants venus de 66 pays se voient proposer, sur une centaine de stands, à grand renfort de maquettes et de petits fours, d'investir dans des villes nouvelles de Russie et de Roumanie, des complexes touristiques en Egypte ou au Maroc, des centaines d'hectares de nature sauvage en Patagonie.


Point commun de ces pays : le moteur de l'urbanisation gronde encore sous leur capot. Sur le stand du Brésil, Peixoto Accyoli, directeur de l'Association pour le développement du tourisme et de l'immobilier dans le Nordeste, résume l'ambiance générale : "La crise nous offre une opportunité : dans un contexte mondial de récession, notre économie va continuer de croître en 2009. C'est le bon moment pour investir chez nous. Il y a 8 millions de logements à construire au Brésil. Vingt millions de gens accèdent aux classes moyennes. Ils veulent des autoroutes, des équipements, des hôtels..."

Comme le Maroc ou le Monténégro, le géant brésilien agite un mirifique potentiel touristique pour appâter investisseurs et promoteurs, et développer ses villes et ses infrastructures. "Ces régions sont un eldorado de l'immobilier, estime Nathalie Depetro, la jeune directrice du Mipim Horizons. Les volumes d'affaires y sont énormes.


Il y a autant de projets en développement en Egypte qu'à Dubaï. Au Moyen-Orient et autour de la mer Noire, le boom est spectaculaire. Ces pays offrent des taux de rentabilité entre 50 % et 100 % : on est loin des 2 % à 5 % de l'Europe ou des Etats-Unis. Malgré le contexte difficile, 330 investisseurs se sont inscrits à ce salon, dont 54 n'étaient jamais venus au Mipim. C'est bien le signe qu'il existe un marché dynamique."

Et même si, côté Ukraine ou Kazakhstan, certains stands semblent rencontrer plus de difficultés que d'investisseurs, chacun explique à sa façon pourquoi sa petite entreprise ne connaît pas la crise. La Roumanie, très présente dans ce salon ? "Le pays a un énorme potentiel, assure Michael Bell, directeur de Blackpearl Property, qui développe 10 000 logements et des quartiers complets dans les grandes villes du pays.

On construit pour des clients locaux qui ont un emploi et qui ont désormais accès à des emprunts stables en euros. Ils vivent à trois générations dans un appartement et veulent un mode de vie à l'occidentale. La fermeture de sites industriels implantés en pleine ville par le régime de Ceausescu nous permet de développer pour eux de vrais centres-villes."

Un peu plus loin, c'est par sa "niche" dans le grand luxe que le Russe OPK Development explique son étanchéité à la crise, devant les plans d'une petite ville privée de 800 villas (sans oublier le golf, les écoles, le centre commercial...) desservie par des ponts sécurisés, dans la banlieue chic de Moscou.

La société Development Center, elle, bâtit rien moins qu'une ville de 35 000 habitants dans le district Pouchkine de Saint-Pétersbourg. "Nous sommes persuadés que la crise ne va pas durer, assure Viktor Kizhel, conseiller de la société russe. Le problème du logement en Russie pour les classes moyennes est toujours d'actualité. Il y a des fonds qui dorment et qui sont prêts à être investis. Simplement, les financiers font plus attention à ce qu'on leur propose."

A défaut d'investir, les plus prudents auront pu se former, au cours d'un salon qui se veut très pédagogique, histoire d'être fin prêts quand le marché mondial repartira à la hausse. "Ces pays sont plus instables, explique Nathalie Depetro. Les investisseurs nous disent qu'ils ne savent pas comment s'y prendre. Nous les aidons à identifier les bons interlocuteurs, à connaître les lois qui régissent l'investissement ou la propriété, alors que les règles ne sont pas toujours définies aussi clairement que chez nous."

Entre deux échanges de cartes de visite, des hommes d'affaires studieux se sont ainsi initiés aux réalités des marchés turc, argentin ou moyen-oriental, mais aussi au phénomène des mégapoles, aux arcanes de l'investissement islamique, aux principes du développement durable ou au design des métropoles émergentes. Ce n'était sans doute pas inutile, dans un salon qui montrait peu de projets propres à ravir les amateurs d'écologie et d'architecture.


Grégoire Allix

http://www.lemonde.fr/planete/articl...6752_3244.html

[Bennis]

emergence = immobilier = classe moyenne

sont des phenomenes intimement lieés

« Il n y a pas de crise immobilière au Maroc », a de nouveau clamé Toufiq Hejira, ministre de l’habitat, de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire, devant plus de 300 professionnels de l’immobilier qui ont répondu présent au dîner-débat organisé le 12 novembre par La Vie éco, en partenariat avec radio Aswat, autour du thème : « Comment pérenniser le secteur immobilier ».

Pour étayer ses propos, le ministre a passé en revue tous les indicateurs de performance de la filière immobilière. « Au premier semestre 2008, les ventes de ciment ont enregistré une hausse de 14% par rapport au 1er trimestre 2007.

Les encours de crédit ont quant à eux augmenté de 43% et les investissements directs étrangers (IDE) de 63%. Tous les indicateurs sont au vert. Cela prouve que le secteur vit une dynamique depuis plus de 5 ans », affirme M.Hejira.

Il ajoute que les chiffres relatifs à la propriété prouvent nettement la bonne forme de l’immobilier. En effet, 57% des ménages étaient propriétaires de leurs logements en 2004 contre 64% actuellement. « Ce taux atteindra 80% en 2012 », souligne le ministre de l’habitat.

Cependant, il ne nie pas l’existence de facteurs conjoncturels de ralentissement, comme l’augmentation des prix des matières premières et des prestations des entreprises, l’inadéquation entre l’offre et la demande et le ralentissement des acquisitions, particulièrement dans le segment du haut standing.

Le haut standing est saturé

M. Hejira fait remarquer, toutefois, qu’en dépit de ces facteurs de ralentissement, il existe « un côté vert » où l’on retrouve des éléments structurels positifs. Et cela commence par le potentiel de développement du secteur bancaire qui offre beaucoup de possibilités de financement.

Une opinion largement partagée par Noureddine Charkani, DG de Wafa Immobilier (groupe Attijariwafa bank), qui souligne que « près de 31 milliards de DH de plus ont été injectés dans le secteur immobilier cette année ». Les encours de crédits immobiliers, rappelle-t-il à ce sujet, ont progressé de plus de 30% sur les 9 premiers mois de 2008 par rapport à décembre 2007.

Les tenants de la bonne forme du secteur invoquent aussi la forte tendance à la propriété ainsi que le poids de la démographie. En effet, 60% des Marocains ont moins de 30 ans. Le potentiel de la demande est donc énorme.

Toujours pour étayer ses propos concernant l’avenir du secteur, M. Hejira cite la dernière enquête du Haut commissariat au plan (HCP) sur les dépenses des ménages. Il en ressort que les ménages urbains marocains qui dépensent moins de 1 500 DH par mois sont de l’ordre de 5%.

Ceux qui dépensent entre 1500 et 3000 DH constituent 25% alors qu’ils sont 42% à disposer d’un budget compris entre 3000 et 6000 DH et 24% entre 6000 et 15.000 DH. Ceux qui dépensent plus de 15.000 DH par mois ne constituent que 4% de la population.

Selon le ministre, la première grande surprise de ces statistiques concerne l’importance de la classe moyenne qui « ne peut être constituée que par les ménages dépensant entre 3000 et 15.000 DH par mois ».

Et de souligner que la proportion des riches donne déjà un premier élément de réponse concernant le tassement des ventes dans le segment du haut standing. « Etant composé d’une population déjà propriétaire en grande majorité, ce segment offre maintenant peu d’opportunités », analyse le ministre. L’essentiel de la demande se trouve donc dans la « classe moyenne ».

« Sans le programme des logements à 140.000 DH, les 25% de la population qui ne dépensent pas plus de 3000 DH ne pourront pas, calcul à l’appui, devenir propriétaires.

Il est tout à fait impossible pour cette frange d’accéder à un logement qui coûterait ne serait-ce qu’un peu plus de 200.000 DH », explique M. Hejira qui soutient que ces chiffres « montrent que le secteur de l’immobilier dispose encore d’une grande marge de développement ».

Un avis que Youssef Ibn Mansour, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers, ne semble pas partager. Car, « s’il est vrai que le secteur de l’immobilier connaît un développement important, il n’en demeure pas moins que l’Etat a changé de stratégie et que le partenariat public/privé se fissure », remarque-t-il. Pour preuve, M. Ibn Mansour souligne qu’aucune entreprise spécialisée dans le logement social n’a signé de convention avec l’Etat en 2008.

« Ce qui posera un grand problème dans les années à venir puisque, comme l’a démontré M.Hejira, près de 60 % des Marocains arrivent sur le marché de l’immobilier et seront d’abord intéressés par ce segment », prédit-il.

Omar Farkhani, président fraîchement réélu à la tête du Conseil de l’ordre des architectes, insiste quant à lui sur la qualité du produit. Il estime qu’il ne suffit pas de produire en quantité et insiste sur la nécessité de normaliser pour bâtir un espace de vie de qualité. M.Farkhani a par ailleurs été le seul intervenant à évoquer le locatif, une composante essentielle d’une bonne politique du secteur immobilier.

D’où « la nécessité d’une réforme du contrat de bail », conclut M. Farkhani. Au final, le débat, très riche et intense, entre les différents intervenants a permis de dégager un certain nombre de constats qui font pratiquement le consensus : le secteur de l’immobilier n’est certes pas en crise mais il est tout aussi vrai, et tout le monde l’a reconnu, qu’il y a un blocage de taille dû au fait que les acquéreurs potentiels, aujourd’hui, ont de plus en plus de mal à trouver un logement et à l’acheter.

Les promoteurs immobiliers continuent de produire des logements qui, en termes de standing et de prix, ne répondent pas aux attentes de la classe moyenne, alors que cette dernière constitue le plus gros réservoir de clientèle. Le ministre de l’habitat les a encore une fois exhortés à s’intéresser à ce segment.

Source : La vie éco - Naoufal Belghazi

[kerouac]

Le Canada pour l'heure, s'en tire aussi... cela ne saurait tarder par contre.

Fulgurante fut la montée, plus dure sera la chute.

Dubai n'a qu'à bien se tenir.

Quant au Maroc, il pourrait y avoir une stagnation à défaut de chute: la proximité de l'europe, les prix abordable pour les européens, les vols aériens bon marché pour une fuite au soleil.

[wydadi]

moi je souhaite une crise dans l'immobiler au maroc

les prix sont tres exagéré, un appart a casa de 90 m2 coutent 90 Million (environ 115 000$). et c'est loin d'etre la classe, quand au villa n'en parlons même pas c'est le même prix que si tu te trouvait a Beverly Hills.

[Bennis]

regarde les villas semi-finis d'addoha
ou bien sur le programe des villas economiques dans els nouvelles villes (Tamesna ..Etc) ou dans les nouvelles zones urbaines (la prochaine Anfa à Casa ..ETc) mais si tu veux des villas à la beverlly hils, il faut etre George Clooney