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Économie
Plan Azur : faut-il revoir les ambitions à la baisse ?
Sur les six stations programmées, seules quatre tiennent la route : Taghazout à l’arrêt et démarrage des travaux improbable pour Plage blanche.
Alliances, Addoha…, l’arrivée de grands groupes marocains a permis d’assurer la continuité des projets en cours. Seule Mazagan est construite par un groupe étranger.
Faut-il redimensionner les stations en attendant des temps meilleurs ?
Que restera-t-il des six stations du Plan Azur, imaginé en 2001, et dont les premières unités devaient être opérationnelles pour accompagner la Vision 2010 ? A ce jour, ce sont quelques hôtels, des centaines de villas et pas plus de quatre ou cinq golfs qui seront exploitables au 1er janvier de l’année cible. De fait, entre planification initiale trop serrée, retards pris dans la signature de conventions, aménageurs non sérieux ou n’ayant pas injecté suffisamment de fonds propres et défection en raison de la crise internationale, plusieurs stations ne seront pas ouvertes dans les délais.
Dans le meilleur des cas, c’est un retard de deux ans qui a été pris sur les engagements initiaux. Au pire, c’est carrément des chantiers à l’arrêt, à l’image de celui de la station de Taghazout.
Taghazout : au point mort depuis neuf ans
Pourtant, cette dernière a été l’une des premières stations, bien avant la conceptualisation du plan Azur, à bénéficier d’une vision qui devait en faire un projet touristique d’avant-garde pour le Maroc, mêlant balnéaire, golf et cachet typique. Las, le gouvernement, qui n’avait pas, début 2000, eu la patience d’attendre la constitution d’un tour de table solide autour du consortium alors formé par l’américain Bechtel et le marocain Alliances, avait opté pour le groupe Dallah Al Baraka, en avril de la même année et s’était résigné à avaler couleuvre sur couleuvre avant de se décider à résilier la convention, après quatre ans de tergiversations. Motif : non-respect du cahier des charges. Tirant les leçons d’une sélection hâtive, il lui aura fallu, deux autres années avant de trouver ce qui semblait être le bon candidat. En juillet 2006, le duo Colony capital/Satocan prenait la relève. Ce n’était sans doute pas tomber de Charybde en Scylla, mais le résultat final sera le même. Les fonds de démarrage promis ne sont pas à la hauteur, le nouveau consortium traîne le pas et accule le gouvernement, en décembre 2008, à lui faire une faveur. Il n’aménagera que la moitié des 615 ha prévus.
Addoha : la caution de Saïdia
En février 2009, il s’engage donc publiquement à livrer une première unité hôtelière en juillet 2010, en faire construire deux autres et pourvoir le site d’un golf et d’une résidence. Mais les travaux ne démarreront pas. Insuffisamment doté en ressources financières, le projet piétine et les deux plus grandes banques locales (BCP, Attijariwafa bank) refuseront de s’engager avec l’aménageur pour cause de situation financière déséquilibrée. La crise internationale est passée par là. Il faut dire que, déjà il y a six mois, Colony Capital avait approché le groupe Addoha pour une entrée dans le tour de table. Taghazout est au point mort, depuis 9 ans.
Le groupe Addoha avait, lui, ses raisons de décliner l’offre de Colony. Engagé sur plusieurs fronts, il doit surtout tenir le pari d’ouvrir, au cours de la troisième semaine de juin 2009, les premières unités de la station Saïdia, la plus grande des six. Cette fois-ci, il n’a pas droit à l’erreur. Après un report d’un an, à juin 2008, puis à nouveau à juin 2009, le démarrage de la station, symbole de la concrétisation du plan Azur, est devenu un véritable enjeu politique. Le dossier est suivi en haut lieu, et Mohamed Boussaïd, ministre du tourisme – qui a refusé de répondre à nos questions-, enchaîne les visites hebdomadaires sur le site, mettant la pression sur le groupe qui assume, malgré lui, les déboires de son partenaire espagnol Fadesa, en faillite.
Mogador et Lixus : les nouveaux maîtres sont arrivés
L’engagement sera fort probablement tenu de livrer, en juin prochain, les deux hôtels, dont l’un de 620 chambres - le plus grand hôtel balnéaire du Maroc-, la marina de 1 350 anneaux, le golf et les 100 villas du village de vacances touristiques, acquis par la BCP. Mais ce n’est que la première phase d’un méga-projet devant engloutir 12 milliards de DH d’investissement. Il faut retenir que sans l’arrivée d’Addoha dans le capital de Fadesa Maroc en décembre 2007, Saïdia aurait connu le même sort que Taghazout. Au-delà de sa quote-part dans le projet –et sans doute un peu plus-, le groupe a mobilisé ses ressources humaines et apporte sa caution morale auprès des partenaires commerciaux et financiers. Saïdia doit ouvrir, la crédibilité du plan Azur en dépend.
Cet apport des groupes marocains, on le retrouve dans deux autres stations du plan. Il y a quelques jours, des aménageurs, présentés en grande pompe, il y a quatre ans, comme LES groupes qu’il fallait, ont jeté l’éponge. Le belge Thomas et Piron et le hollandais Colbert Orco, c’est d’eux qu’il s’agit, ont définitivement plié bagages, cédant la place au groupe Alliances et aux fonds T-Capital. Depuis quelques jours, la société Salixus, en charge de l’aménagement de «Port Lixus» à Larache n’est plus détenue que par des groupes marocains: 83,5% pour Alliances, qui a été le maître d’œuvre délégué et 16,5% pour le Fonds H-Partners dans lequel siègent, entre autres, la BCP et Attijariwafa bank.
Même schéma pour la station Mogador à Essaouira où le retrait des deux entités étrangères précitées aura donné lieu à une reconfiguration du tour de table de la société Saemog avec 52% détenus par les marocains T-Capital, Alliances et H-Partners, au côté du franco-marocain Risma.
Mazagan, l’exception qui confirme la règle
La présence de groupes locaux est-elle un gage de sécurité pour les projets ? Même si un retard de plusieurs mois a été enregistré dans la réalisation des premières phases, les travaux vont bon train et les premières unités hôtelières devraient ouvrir leurs portes d’ici à un an. D’abord, en raison du peu d’effet de la crise internationale sur leur puissance financière, ensuite en raison de l’enjeu national, où le politique n’étant jamais loin, les groupes pousseront leur engagement au-delà du simple calcul de rentabilité à court terme. Seul bémol, la morosité du marché international permettra difficilement de trouver des investisseurs étrangers pour construire l’ensemble des infrastructures initialement prévues. Lixus et Mogador verront bel et bien le jour, mais peut-être faudra-t-il les redimensionner…
Pour le moment, seule la station Mazagan, à El Jadida, échappe aux défections des groupes étrangers. En dépit d’un retard de deux ans au bout desquels la convention a été amendée, le consortium mené par le groupe sud-africain Kerzner International, aux côtés des CDG, Somed, Mamda, met les bouchées doubles pour tenir l’engagement d’une ouverture en octobre prochain. Mazagan, si tout se passe bien, sera la deuxième station du plan Azur à entrer en service, mais l’ensemble du projet sera-t-il mené à bien ? Là encore, il faudra trouver des investisseurs…
Enfin, dernière des stations à avoir fait l’objet d’une convention, celle dite Plage Blanche, à Guelmim. Concédée à Fadesa Maroc depuis septembre 2007, elle repose, là encore, sur la capacité du groupe Addoha à ouvrir un autre front dans le domaine de l’immobilier touristique. Ce dernier tiendra-t-il les engagements pris par son prédécesseur espagnol ? Pas de réponse officielle, mais tout semble indiquer que le projet sera mis en veilleuse ou du moins reporté de quelques années, le temps que le groupe digère les contraintes de Saïdia, à côté de celles de son cœur de métier, celui de promoteur immobilier. L’Etat pour sa part, et même s’il ne veut pas le reconnaître, est bien disposé à accepter le fait que la station soit temporairement sacrifiée.
Au final, que reste-t-il du plan Azur ? Sur les six stations initialement programmées, quatre ouvriront leurs portes au cours des deux prochaines années et deux restent en suspens. Un score honorable, si l’on tient compte du fait que les projections se sont fondées à l’origine sur un planning trop agressif, pour de véritables villes touristiques dont les superficies se comptent en centaines d’hectares et que l’émergence de grands groupes marocains immobiliers au cours des dernières années a permis de sauver les meubles. Reste à prendre des décisions forcément politiques à la lumière de la conjoncture. Faut-il laisser tomber Plage blanche ? Faut-il rompre le contrat avec Colony Capital incapable de répondre à ses engagements ? Faut-il redimensionner les projets en cours de concrétisation ou élargir leur timing, en attendant des temps meilleurs ? En un mot, faut-il revoir à la baisse les ambitions du plan Azur ? Les six stations balnéaires en chiffres :Saïdia, Deux ans de retard, la première à ouvrir
- Aménageur : Fadesa Maroc
- Superficie : 713 ha
- Capacité : 29 600 lits dont 17 000 hôteliers et 12 600 résidentiels
- Investissement prévu : 12 milliards de DH
- Infrastructures prévues : 29 unités hôtelières (hôtels, résidences et villages), marina, 3 golfs de 18 trous, promenade maritime de 6 km, activités commerciales, unités résidentielles (villas et appartements)
- Calendrier : ouverture de la première unité hôtelière en août 2007, reportée à juin 2008, puis à juin 2009
- Achèvement des travaux : 2018
- Actionnariat : Groupe Fadesa Maroc, filiale à 99% de Fadesa immobiliaria Espagne. En décembre 2007, Addoha acquiert 50% de Fadesa Maroc
Plan Azur : faut-il revoir les ambitions à la baisse ?
Sur les six stations programmées, seules quatre tiennent la route : Taghazout à l’arrêt et démarrage des travaux improbable pour Plage blanche.
Alliances, Addoha…, l’arrivée de grands groupes marocains a permis d’assurer la continuité des projets en cours. Seule Mazagan est construite par un groupe étranger.
Faut-il redimensionner les stations en attendant des temps meilleurs ?
Que restera-t-il des six stations du Plan Azur, imaginé en 2001, et dont les premières unités devaient être opérationnelles pour accompagner la Vision 2010 ? A ce jour, ce sont quelques hôtels, des centaines de villas et pas plus de quatre ou cinq golfs qui seront exploitables au 1er janvier de l’année cible. De fait, entre planification initiale trop serrée, retards pris dans la signature de conventions, aménageurs non sérieux ou n’ayant pas injecté suffisamment de fonds propres et défection en raison de la crise internationale, plusieurs stations ne seront pas ouvertes dans les délais.
Dans le meilleur des cas, c’est un retard de deux ans qui a été pris sur les engagements initiaux. Au pire, c’est carrément des chantiers à l’arrêt, à l’image de celui de la station de Taghazout.
Taghazout : au point mort depuis neuf ans
Pourtant, cette dernière a été l’une des premières stations, bien avant la conceptualisation du plan Azur, à bénéficier d’une vision qui devait en faire un projet touristique d’avant-garde pour le Maroc, mêlant balnéaire, golf et cachet typique. Las, le gouvernement, qui n’avait pas, début 2000, eu la patience d’attendre la constitution d’un tour de table solide autour du consortium alors formé par l’américain Bechtel et le marocain Alliances, avait opté pour le groupe Dallah Al Baraka, en avril de la même année et s’était résigné à avaler couleuvre sur couleuvre avant de se décider à résilier la convention, après quatre ans de tergiversations. Motif : non-respect du cahier des charges. Tirant les leçons d’une sélection hâtive, il lui aura fallu, deux autres années avant de trouver ce qui semblait être le bon candidat. En juillet 2006, le duo Colony capital/Satocan prenait la relève. Ce n’était sans doute pas tomber de Charybde en Scylla, mais le résultat final sera le même. Les fonds de démarrage promis ne sont pas à la hauteur, le nouveau consortium traîne le pas et accule le gouvernement, en décembre 2008, à lui faire une faveur. Il n’aménagera que la moitié des 615 ha prévus.
Addoha : la caution de Saïdia
En février 2009, il s’engage donc publiquement à livrer une première unité hôtelière en juillet 2010, en faire construire deux autres et pourvoir le site d’un golf et d’une résidence. Mais les travaux ne démarreront pas. Insuffisamment doté en ressources financières, le projet piétine et les deux plus grandes banques locales (BCP, Attijariwafa bank) refuseront de s’engager avec l’aménageur pour cause de situation financière déséquilibrée. La crise internationale est passée par là. Il faut dire que, déjà il y a six mois, Colony Capital avait approché le groupe Addoha pour une entrée dans le tour de table. Taghazout est au point mort, depuis 9 ans.
Le groupe Addoha avait, lui, ses raisons de décliner l’offre de Colony. Engagé sur plusieurs fronts, il doit surtout tenir le pari d’ouvrir, au cours de la troisième semaine de juin 2009, les premières unités de la station Saïdia, la plus grande des six. Cette fois-ci, il n’a pas droit à l’erreur. Après un report d’un an, à juin 2008, puis à nouveau à juin 2009, le démarrage de la station, symbole de la concrétisation du plan Azur, est devenu un véritable enjeu politique. Le dossier est suivi en haut lieu, et Mohamed Boussaïd, ministre du tourisme – qui a refusé de répondre à nos questions-, enchaîne les visites hebdomadaires sur le site, mettant la pression sur le groupe qui assume, malgré lui, les déboires de son partenaire espagnol Fadesa, en faillite.
Mogador et Lixus : les nouveaux maîtres sont arrivés
L’engagement sera fort probablement tenu de livrer, en juin prochain, les deux hôtels, dont l’un de 620 chambres - le plus grand hôtel balnéaire du Maroc-, la marina de 1 350 anneaux, le golf et les 100 villas du village de vacances touristiques, acquis par la BCP. Mais ce n’est que la première phase d’un méga-projet devant engloutir 12 milliards de DH d’investissement. Il faut retenir que sans l’arrivée d’Addoha dans le capital de Fadesa Maroc en décembre 2007, Saïdia aurait connu le même sort que Taghazout. Au-delà de sa quote-part dans le projet –et sans doute un peu plus-, le groupe a mobilisé ses ressources humaines et apporte sa caution morale auprès des partenaires commerciaux et financiers. Saïdia doit ouvrir, la crédibilité du plan Azur en dépend.
Cet apport des groupes marocains, on le retrouve dans deux autres stations du plan. Il y a quelques jours, des aménageurs, présentés en grande pompe, il y a quatre ans, comme LES groupes qu’il fallait, ont jeté l’éponge. Le belge Thomas et Piron et le hollandais Colbert Orco, c’est d’eux qu’il s’agit, ont définitivement plié bagages, cédant la place au groupe Alliances et aux fonds T-Capital. Depuis quelques jours, la société Salixus, en charge de l’aménagement de «Port Lixus» à Larache n’est plus détenue que par des groupes marocains: 83,5% pour Alliances, qui a été le maître d’œuvre délégué et 16,5% pour le Fonds H-Partners dans lequel siègent, entre autres, la BCP et Attijariwafa bank.
Même schéma pour la station Mogador à Essaouira où le retrait des deux entités étrangères précitées aura donné lieu à une reconfiguration du tour de table de la société Saemog avec 52% détenus par les marocains T-Capital, Alliances et H-Partners, au côté du franco-marocain Risma.
Mazagan, l’exception qui confirme la règle
La présence de groupes locaux est-elle un gage de sécurité pour les projets ? Même si un retard de plusieurs mois a été enregistré dans la réalisation des premières phases, les travaux vont bon train et les premières unités hôtelières devraient ouvrir leurs portes d’ici à un an. D’abord, en raison du peu d’effet de la crise internationale sur leur puissance financière, ensuite en raison de l’enjeu national, où le politique n’étant jamais loin, les groupes pousseront leur engagement au-delà du simple calcul de rentabilité à court terme. Seul bémol, la morosité du marché international permettra difficilement de trouver des investisseurs étrangers pour construire l’ensemble des infrastructures initialement prévues. Lixus et Mogador verront bel et bien le jour, mais peut-être faudra-t-il les redimensionner…
Pour le moment, seule la station Mazagan, à El Jadida, échappe aux défections des groupes étrangers. En dépit d’un retard de deux ans au bout desquels la convention a été amendée, le consortium mené par le groupe sud-africain Kerzner International, aux côtés des CDG, Somed, Mamda, met les bouchées doubles pour tenir l’engagement d’une ouverture en octobre prochain. Mazagan, si tout se passe bien, sera la deuxième station du plan Azur à entrer en service, mais l’ensemble du projet sera-t-il mené à bien ? Là encore, il faudra trouver des investisseurs…
Enfin, dernière des stations à avoir fait l’objet d’une convention, celle dite Plage Blanche, à Guelmim. Concédée à Fadesa Maroc depuis septembre 2007, elle repose, là encore, sur la capacité du groupe Addoha à ouvrir un autre front dans le domaine de l’immobilier touristique. Ce dernier tiendra-t-il les engagements pris par son prédécesseur espagnol ? Pas de réponse officielle, mais tout semble indiquer que le projet sera mis en veilleuse ou du moins reporté de quelques années, le temps que le groupe digère les contraintes de Saïdia, à côté de celles de son cœur de métier, celui de promoteur immobilier. L’Etat pour sa part, et même s’il ne veut pas le reconnaître, est bien disposé à accepter le fait que la station soit temporairement sacrifiée.
Au final, que reste-t-il du plan Azur ? Sur les six stations initialement programmées, quatre ouvriront leurs portes au cours des deux prochaines années et deux restent en suspens. Un score honorable, si l’on tient compte du fait que les projections se sont fondées à l’origine sur un planning trop agressif, pour de véritables villes touristiques dont les superficies se comptent en centaines d’hectares et que l’émergence de grands groupes marocains immobiliers au cours des dernières années a permis de sauver les meubles. Reste à prendre des décisions forcément politiques à la lumière de la conjoncture. Faut-il laisser tomber Plage blanche ? Faut-il rompre le contrat avec Colony Capital incapable de répondre à ses engagements ? Faut-il redimensionner les projets en cours de concrétisation ou élargir leur timing, en attendant des temps meilleurs ? En un mot, faut-il revoir à la baisse les ambitions du plan Azur ? Les six stations balnéaires en chiffres :Saïdia, Deux ans de retard, la première à ouvrir
- Aménageur : Fadesa Maroc
- Superficie : 713 ha
- Capacité : 29 600 lits dont 17 000 hôteliers et 12 600 résidentiels
- Investissement prévu : 12 milliards de DH
- Infrastructures prévues : 29 unités hôtelières (hôtels, résidences et villages), marina, 3 golfs de 18 trous, promenade maritime de 6 km, activités commerciales, unités résidentielles (villas et appartements)
- Calendrier : ouverture de la première unité hôtelière en août 2007, reportée à juin 2008, puis à juin 2009
- Achèvement des travaux : 2018
- Actionnariat : Groupe Fadesa Maroc, filiale à 99% de Fadesa immobiliaria Espagne. En décembre 2007, Addoha acquiert 50% de Fadesa Maroc
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