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Logement : pourquoi on court à la catastrophe
En 2010, plus aucun logement social ne sera produit alors que pendant 10 ans il a constitué la moitié de l’activité de l’immobilier.
En cause : la disparition de l’exonération, l’indisponibilité du foncier et un cahier des charges non adapté.
«Le logement social a fait son temps, le marché est plus demandeur d’appartements pour classe moyenne et d’habitat pour population à faible revenu». Cette phrase brandie comme une évidence par le gouvernement il y a un an, lors de l’annonce du nouveau concept de logements à 140 000 DH et du lancement d’une réflexion sur des habitations à prix variant entre 600 000 et 800 000 DH, a été battue en brèche par les faits.
D’une part, les résultats de l’enquête sur la classe moyenne sont venus fausser les calculs puisque le revenu maximal de cette dernière, qui constitue tout de même 53% de la population, lui permet tout juste de s’offrir un logement d’une valeur de 480 000 DH. D’autre part, et à supposer même que le concept du logement à 140 000 DH prenne son essor, ce dernier ne correspond bien évidemment pas aux aspirations sociales d’une catégorie de la population qui ambitionne légitimement d’être mieux logée. De fait, jamais la demande pour des logements à 200 000 DH n’a été aussi forte et, comble du comble, jamais la production n’en a été aussi faible. Un indicateur pour se faire une idée : en 2010, il n’y aura pratiquement pas de logement social en production.
500 000 logements sociaux produits entre 1999 et 2008
Bien entendu, la première question légitime est de savoir pourquoi cet arrêt dans la dynamique de production d’une catégorie de logement qui a été au centre de la politique de l’Habitat au cours des dernières années. Après avoir été durant de longues années le principal moteur de croissance du secteur de la promotion immobilière, le logement social est devenu aujourd’hui une source de grandes inquiétudes.
C’est ce que tentent actuellement de faire entendre les professionnels et que le ministre de l’habitat a reconnu lors de sa traditionnelle réunion semestrielle avec la profession, le 20 juillet dernier, même si, depuis, il a fermé la porte à toute communication avec la presse. De fait, si la production de logements sociaux est presque à l’arrêt c’est parce que «aucune convention relative au logement social n’a été signée depuis 2007», précise Youssef Ibn Mansour, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI).
La raison, il en existe plusieurs, dont bien évidemment celle de la fin des exonérations fiscales accordées aux promoteurs. Il faut en effet rappeler que la Loi de finances 1999-2000 avait institué, en vue de dynamiser la production de logements, une exonération fiscale (IS et TVA) pour les promoteurs qui s’engageaient à produire, sur la base d’un cahier des charges précis, un nombre minimal de 1 500 logements vendus à un prix ne dépassant pas les 200 000 DH.
Ces avantages reconduits au cours des lois de finances suivantes ont donné un formidable coup de pouce à la production de logements. Ainsi, à fin décembre 2007, 89 conventions avaient été signées dans ce cadre pour la réalisation de près de 200 000 logements sociaux pour un investissement global de 45,5 milliards de DH. Un impact qui s’est ressenti sur l’émergence d’entités de promotions immobilières non étatique puisque 83 conventions sur les 89 précitées ont été signées par des promoteurs privés. Il convient de préciser à cet effet que le secteur a livré plus de 500 000 logements sociaux entre 1999 et 2008 dont 23% en auto-construction. Déjà en 2005, le rythme de production d’habitat social avait dépassé les 100 000 unités par année.
En 2006, la production des unités sociales (logements et lots de terrain) a avoisiné les 115 000 pour atteindre 121 000 en 2007. Enfin, sur les 241 300 logements achevés en 2008, près de 129 000 unités constituaient des logements sociaux. «Ceci montre que le logement social a représenté plus de 50% sur le total des logements achevés en 2008», commente un promoteur immobilier. Il serait certes naïf de croire que tous les logements sociaux ont été vendus à 200 000 DH, la logique du noir ayant graduellement pris de l’importance au fur et à mesure que la demande se faisait pressante et que le secteur était gagné par une inflation des prix, notamment entre 2006 et 2008, mais le fait même que le gain était plus important a poussé de plus en plus de promoteurs à s’intéresser au créneau de même qu’il a permis l’émergence d’une nouvelle génération de bâtisseurs immobiliers.
Relever le seuil à 300 000 DH ?
Cette dynamique a brutalement été achevée en 2008. Partant du souci de favoriser l’émergence de logements pour personnes à faibles revenus et d’instaurer plus d’équité fiscale en faisant la guerre aux exonérations jugées non nécessaires, le gouvernement décidait, au 1er janvier, de réinstaurer la fiscalisation du logement social. La Loi de finances 2008 rompait donc avec l’ancien régime et en fixait un nouveau qui supprimait l’exonération totale sur l’IS et la remplaçait par une réduction de 50% de l’impôt pendant l’exercice 2008 au profit des promoteurs qui s’engagent à réaliser 1 500 logements sociaux en 5 ans. Cette décision, qui n’est pas la seule, pèsera lourdement sur la dynamique connue pendant neuf ans. Depuis fin 2007, aucune convention entre l’Etat et les promoteurs immobiliers, pour la production de logements à 200 000 DH, n’a été signée. Ces derniers se sont tout simplement détournés d’un produit qu’ils jugent non rentable.
Et l’exonération n’est pas le seul élément décourageant. Certes, il pèse dans la balance, mais d’autre éléments ont conduit à la situation d’aujourd’hui. C’est l’exemple du prix maximal de 200 000 DH exigé et jugé non conforme à la réalité du marché. Il est en effet notoire qu’au cours des deux dernières années un nombre important de logements sociaux se négociait que ce soit lors d’une première vente, ou à la revente, à un prix oscillant entre
250 000 et 350 000 DH. Derrière cela, bien entendu des raisons subjectives comme la recherche d’un gain supérieur face à une clientèle disposée à en payer le prix, mais également des raisons objectives comme la hausse du prix des matériaux de construction.
Ciment, bois, briques, carreaux, fer : les ventes qui devraient chuter
Hormis la fiscalité, donc c’est également le cahier des charges, trop restrictif, qui a fait perdre l’attrait du produit aux promoteurs. Pour la FNPI, deux points essentiels sont à l’ordre du jour : le prix du logement et le nombre d’unités à construire même en acceptant une réduction de 50% sur l’IS au lieu d’une exonération. «Le prix de ce type de logement doit être revu à la hausse pour atteindre 300 000 DH si les pouvoirs publics veulent réconcilier les promoteurs avec l’habitat social», estime M. Ibn Mansour. De plus, ajoute-t-il, le nombre minimal de logements à construire devrait également être renégocié à la baisse pour atteindre un seuil de 1 000 logements au lieu de 1 500 unités tel que prévu actuellement.
Enfin, troisième facteur de blocage, le prix du foncier qui grève la rentabilité finale du produit. Dans les grandes villes où la demande en logement se fait le plus sentir, l’assiette foncière qui se fait de plus en plus rare. C’est l’exemple de Rabat et Marrakech, mais surtout le Grand Casablanca qui regroupe 13% de la population totale et, plus important, 22% de la population urbaine. Un état de fait aggravé par la certitude qu’au cours des 12 mois à venir, le foncier ne sera pas plus disponible. A Casa et Rabat, beaucoup de retard a été pris dans l’homologation des plans d’aménagement (pour détails sur Casablanca voir page suivante).
Fiscalité, foncier, urbanisme et cahier des charges non adapté, c’est donc un ensemble de raisons qui ont conduit au coup de frein du secteur du logement social. En 2009, seulement 36 000 unités ont été ou seront mises en chantier dans le cadre des dernières conventions signées en 2007 et, en 2010, il n’y en aura aucune nouvelle. Or, l’enjeu dépasse de loin l’unique problème de la demande non satisfaite. Sachant que la moitié des logements produits au Maroc ces dix dernières années sont de type social, c’est l’amont et l’aval du secteur qui devraient en pâtir. Entre 1999 et 2008, la valeur ajoutée du secteur a été multipliée par trois, et les ventes de ciment ont doublé, sans compter les ventes de briques, de bois ou de fer, ou encore celles des ventes de matériaux de finition comme les carreaux et la peinture. Pire, ces dernières années, le logement social a fourni du travail direct et régulier à 20 000 personnes. Qu’en sera-t-il en 2010, en 2011 et en 2012 ?
Fadel Agoumi & Naoufal Belghazi
27-07-2009
En 2010, plus aucun logement social ne sera produit alors que pendant 10 ans il a constitué la moitié de l’activité de l’immobilier.
En cause : la disparition de l’exonération, l’indisponibilité du foncier et un cahier des charges non adapté.
«Le logement social a fait son temps, le marché est plus demandeur d’appartements pour classe moyenne et d’habitat pour population à faible revenu». Cette phrase brandie comme une évidence par le gouvernement il y a un an, lors de l’annonce du nouveau concept de logements à 140 000 DH et du lancement d’une réflexion sur des habitations à prix variant entre 600 000 et 800 000 DH, a été battue en brèche par les faits.
D’une part, les résultats de l’enquête sur la classe moyenne sont venus fausser les calculs puisque le revenu maximal de cette dernière, qui constitue tout de même 53% de la population, lui permet tout juste de s’offrir un logement d’une valeur de 480 000 DH. D’autre part, et à supposer même que le concept du logement à 140 000 DH prenne son essor, ce dernier ne correspond bien évidemment pas aux aspirations sociales d’une catégorie de la population qui ambitionne légitimement d’être mieux logée. De fait, jamais la demande pour des logements à 200 000 DH n’a été aussi forte et, comble du comble, jamais la production n’en a été aussi faible. Un indicateur pour se faire une idée : en 2010, il n’y aura pratiquement pas de logement social en production.
500 000 logements sociaux produits entre 1999 et 2008
Bien entendu, la première question légitime est de savoir pourquoi cet arrêt dans la dynamique de production d’une catégorie de logement qui a été au centre de la politique de l’Habitat au cours des dernières années. Après avoir été durant de longues années le principal moteur de croissance du secteur de la promotion immobilière, le logement social est devenu aujourd’hui une source de grandes inquiétudes.
C’est ce que tentent actuellement de faire entendre les professionnels et que le ministre de l’habitat a reconnu lors de sa traditionnelle réunion semestrielle avec la profession, le 20 juillet dernier, même si, depuis, il a fermé la porte à toute communication avec la presse. De fait, si la production de logements sociaux est presque à l’arrêt c’est parce que «aucune convention relative au logement social n’a été signée depuis 2007», précise Youssef Ibn Mansour, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI).
La raison, il en existe plusieurs, dont bien évidemment celle de la fin des exonérations fiscales accordées aux promoteurs. Il faut en effet rappeler que la Loi de finances 1999-2000 avait institué, en vue de dynamiser la production de logements, une exonération fiscale (IS et TVA) pour les promoteurs qui s’engageaient à produire, sur la base d’un cahier des charges précis, un nombre minimal de 1 500 logements vendus à un prix ne dépassant pas les 200 000 DH.
Ces avantages reconduits au cours des lois de finances suivantes ont donné un formidable coup de pouce à la production de logements. Ainsi, à fin décembre 2007, 89 conventions avaient été signées dans ce cadre pour la réalisation de près de 200 000 logements sociaux pour un investissement global de 45,5 milliards de DH. Un impact qui s’est ressenti sur l’émergence d’entités de promotions immobilières non étatique puisque 83 conventions sur les 89 précitées ont été signées par des promoteurs privés. Il convient de préciser à cet effet que le secteur a livré plus de 500 000 logements sociaux entre 1999 et 2008 dont 23% en auto-construction. Déjà en 2005, le rythme de production d’habitat social avait dépassé les 100 000 unités par année.
En 2006, la production des unités sociales (logements et lots de terrain) a avoisiné les 115 000 pour atteindre 121 000 en 2007. Enfin, sur les 241 300 logements achevés en 2008, près de 129 000 unités constituaient des logements sociaux. «Ceci montre que le logement social a représenté plus de 50% sur le total des logements achevés en 2008», commente un promoteur immobilier. Il serait certes naïf de croire que tous les logements sociaux ont été vendus à 200 000 DH, la logique du noir ayant graduellement pris de l’importance au fur et à mesure que la demande se faisait pressante et que le secteur était gagné par une inflation des prix, notamment entre 2006 et 2008, mais le fait même que le gain était plus important a poussé de plus en plus de promoteurs à s’intéresser au créneau de même qu’il a permis l’émergence d’une nouvelle génération de bâtisseurs immobiliers.
Relever le seuil à 300 000 DH ?
Cette dynamique a brutalement été achevée en 2008. Partant du souci de favoriser l’émergence de logements pour personnes à faibles revenus et d’instaurer plus d’équité fiscale en faisant la guerre aux exonérations jugées non nécessaires, le gouvernement décidait, au 1er janvier, de réinstaurer la fiscalisation du logement social. La Loi de finances 2008 rompait donc avec l’ancien régime et en fixait un nouveau qui supprimait l’exonération totale sur l’IS et la remplaçait par une réduction de 50% de l’impôt pendant l’exercice 2008 au profit des promoteurs qui s’engagent à réaliser 1 500 logements sociaux en 5 ans. Cette décision, qui n’est pas la seule, pèsera lourdement sur la dynamique connue pendant neuf ans. Depuis fin 2007, aucune convention entre l’Etat et les promoteurs immobiliers, pour la production de logements à 200 000 DH, n’a été signée. Ces derniers se sont tout simplement détournés d’un produit qu’ils jugent non rentable.
Et l’exonération n’est pas le seul élément décourageant. Certes, il pèse dans la balance, mais d’autre éléments ont conduit à la situation d’aujourd’hui. C’est l’exemple du prix maximal de 200 000 DH exigé et jugé non conforme à la réalité du marché. Il est en effet notoire qu’au cours des deux dernières années un nombre important de logements sociaux se négociait que ce soit lors d’une première vente, ou à la revente, à un prix oscillant entre
250 000 et 350 000 DH. Derrière cela, bien entendu des raisons subjectives comme la recherche d’un gain supérieur face à une clientèle disposée à en payer le prix, mais également des raisons objectives comme la hausse du prix des matériaux de construction.
Ciment, bois, briques, carreaux, fer : les ventes qui devraient chuter
Hormis la fiscalité, donc c’est également le cahier des charges, trop restrictif, qui a fait perdre l’attrait du produit aux promoteurs. Pour la FNPI, deux points essentiels sont à l’ordre du jour : le prix du logement et le nombre d’unités à construire même en acceptant une réduction de 50% sur l’IS au lieu d’une exonération. «Le prix de ce type de logement doit être revu à la hausse pour atteindre 300 000 DH si les pouvoirs publics veulent réconcilier les promoteurs avec l’habitat social», estime M. Ibn Mansour. De plus, ajoute-t-il, le nombre minimal de logements à construire devrait également être renégocié à la baisse pour atteindre un seuil de 1 000 logements au lieu de 1 500 unités tel que prévu actuellement.
Enfin, troisième facteur de blocage, le prix du foncier qui grève la rentabilité finale du produit. Dans les grandes villes où la demande en logement se fait le plus sentir, l’assiette foncière qui se fait de plus en plus rare. C’est l’exemple de Rabat et Marrakech, mais surtout le Grand Casablanca qui regroupe 13% de la population totale et, plus important, 22% de la population urbaine. Un état de fait aggravé par la certitude qu’au cours des 12 mois à venir, le foncier ne sera pas plus disponible. A Casa et Rabat, beaucoup de retard a été pris dans l’homologation des plans d’aménagement (pour détails sur Casablanca voir page suivante).
Fiscalité, foncier, urbanisme et cahier des charges non adapté, c’est donc un ensemble de raisons qui ont conduit au coup de frein du secteur du logement social. En 2009, seulement 36 000 unités ont été ou seront mises en chantier dans le cadre des dernières conventions signées en 2007 et, en 2010, il n’y en aura aucune nouvelle. Or, l’enjeu dépasse de loin l’unique problème de la demande non satisfaite. Sachant que la moitié des logements produits au Maroc ces dix dernières années sont de type social, c’est l’amont et l’aval du secteur qui devraient en pâtir. Entre 1999 et 2008, la valeur ajoutée du secteur a été multipliée par trois, et les ventes de ciment ont doublé, sans compter les ventes de briques, de bois ou de fer, ou encore celles des ventes de matériaux de finition comme les carreaux et la peinture. Pire, ces dernières années, le logement social a fourni du travail direct et régulier à 20 000 personnes. Qu’en sera-t-il en 2010, en 2011 et en 2012 ?
Fadel Agoumi & Naoufal Belghazi
27-07-2009
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