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bledard_for_ever
09/10/2009, 13h46
Le coup de gueule des promoteurs immobiliers : le secteur est en crise



La Fédération de l’immobilier juge la situation du logement social alarmante et met en avant un creusement de l’écart entre l’offre et demande.
La frilosité des banques dans le financement de la promotion immobilière, également pointée du doigt.
Abattement fiscal sur l’IR, baisse des taux d’intérêt sur le crédit immobilier, valorisation du foncier…, des propositions pour relancer le secteur.



Après des mois de réserves, la Fédération de l’immobilier monte enfin au créneau. Pourquoi aujourd’hui ?
La situation est difficile pour l’ensemble des opérateurs du secteur. Elle est encore plus critique pour certains qui opèrent dans le segment de la résidence secondaire destinée à une clientèle étrangère. Le fait est que nous assistons aujourd’hui à une rupture par rapport à la dynamique lancée ces dernières années. Celle-ci s’est illustrée par des augmentations de la cadence de production du logement, du nombre de mises en chantiers, de l’encours des crédits bancaires ou encore de l’effectif des emplois dans le secteur. Les performances de tous ces indicateurs ont permis au secteur de l’immobilier de contribuer à hauteur de 8 à 9% dans le PIB national.
Mais depuis quelques mois, la situation a changé et les indicateurs cités plus haut semblent marquer le pas : à commencer par la production du logement social qui accuse un fléchissement par rapport aux années précédentes. Durant les dix dernières années, nous étions sur un trend haussier qui nous a permis de passer de 30 000 unités par année à 120 000 unités en 2008. Cette croissance a été stoppée net et le secteur commence même à enregistrer une baisse qui pourrait approcher de 30% environ cette année. Même constat pour la consommation du ciment qui devrait, sur une année glissante, enregistrer une baisse, malgré l’amélioration des ventes de moins de 1% au premier semestre. Enfin et en termes de recettes fiscales, une baisse est enregistrée par rapport aux recettes générées globalement par le secteur de l’immobilier ces dernières années.

n Le ralentissement concerne-t-il tous les segments du marché ?

Nous assistons à un ralentissement du nombre de transactions liées au secteur de l’immobilier. Notre préoccupation majeure est la production du logement social. Nous avons observé depuis 2 ans qu’aucune convention n’a été signée sachant que les avantages fiscaux accordés à ce segment ont été abrogés, alors que les objectifs de construction pour le secteur privé sont de 25 000 à 30 000 unités. Si cette masse disparaissait de la production nationale quelle serait alors l’alternative ? Il est à rappeler que le niveau de production atteint aujourd’hui est le fruit de 10 années de travail et qu’un effort colossal a été fourni par les secteur privé et public pour parvenir à un tel résultat.

En quoi ce ralentissement de la production touche-t-il les clients ?
Il faut savoir que le secteur de l’immobilier répond à une mécanique implacable de l’offre et de la demande et que ce ralentissement dans la production va générer forcément des augmentations de prix. Cette situation est donc aussi bien critique pour les promoteurs immobiliers que pour les clients qui ne trouvent plus chaussure à leur pied. Actuellement, il existe une inadéquation entre les revenus des ménages et les produits existants sur le marché. Nous estimons qu’une bonne partie des 50 000 ménages qui font partie de ce qu’on appelle communément la classe moyenne ne trouve pas de logement à sa portée.

Et cela, selon vous, explique la décrue observée dans la croissance des crédits distribués…
Pas seulement. Si nous enregistrons une sérieuse décélération de la progression crédits bancaires accordés à la promotion immobilière, c’est également à cause de la hausse des taux d’intérêt enregistrés dernièrement. La difficulté rencontrée par les promoteurs dans leur demande de crédit constitue également une des raisons de cette décélération. En effet, nous avons constaté, au sein de la FNPI, que les promoteurs rencontrent de plus en plus de problèmes quant au financement de leurs projets. Certes, les banquiers invoquent le contexte de crise et de manque de liquidité pour expliquer leur frilosité apparente, mais il est très important surtout dans ce contexte de soutenir davantage le secteur et de relancer l’investissement immobilier. Par conséquent, nous pensons que les banques devraient montrer plus de souplesse dans l’octroi des crédits à la promotion immobilière afin de relancer un secteur qui en a bien besoin. Rappelons qu’en octobre 2008, nous avions accueilli avec beaucoup de satisfaction la publication d’un communiqué du GPBM dans lequel le secteur financier s’engage à poursuivre son soutien à l’économie et notamment au secteur de l’immobilier et à la production du logement social. Aujourd’hui, nous craignons que la situation ne crée à long terme un essoufflement de l’offre, ce qui aggravera davantage la situation du secteur immobilier.

Vous exposez des problèmes, mais quelles sont les solutions que vous proposez ?
Il existe une première solution consistant à revenir à l’ancien dispositif de l’article 19 [ NDLR : exonération fiscale pour les programmes de logements sociaux] avec quelques modifications concernant notamment la valeur immobilière totale du logement social. En effet, la Loi de finances 1999-2000 avait institué, en vue de dynamiser la production de logements, une exonération fiscale -IS et TVA- pour les promoteurs qui s’engageaient à produire, sur la base d’un cahier des charges précis, un nombre minimal de 1 500 logements vendus à un prix ne dépassant pas les 200 000 DH. Ces avantages reconduits au cours des Lois de finances suivantes ont donné un formidable coup de pouce à la production de logements. Pour ne citer qu’un seul exemple : à fin décembre 2007, 89 conventions avaient été signées dans ce cadre pour la réalisation de près de 200 000 logements sociaux d’un investissement global de 45,5 milliards de DH. Un impact qui s’est ressenti sur l’émergence d’entités de promotions immobilières nouvelles puisque 83 conventions sur les 89 précitées ont été signées par des promoteurs privés. Grâce à ce système, le secteur a pu livrer plus de 500 000 logements sociaux entre 1999 et 2008.

Selon vous, pourquoi ce système a-t-il été délaissé ?
Selon certains responsables gouvernementaux, ce système bénéficiait davantage à des ménages qui ne le méritaient pas. On avait constaté qu’une partie de ces logements sociaux servaient plus à des catégories socioprofessionnelles moyennes. Il y a donc eu un glissement de cible qui a occasionné un effet pervers, mais ce dernier ne saurait expliquer, seul, le délaissement pur et simple d’un système qui a fait ses preuves. A mon avis, le gouvernement aurait dû l’ajuster et formuler de nouvelles conditions en verrouillant le système de façon à ce qu’il soit plus ciblé. L’exemple le plus cité concerne l’interdiction de la revente des logements sociaux durant les premières années qui suivent l’acquisition pour maintenir le prix et éviter le renchérissement. Bref, il y avait des ajustements à entreprendre pour sauver l’ancien dispositif, mais le gouvernement a finalement jugé que la défiscalisation profitait plus aux opérateurs qu’aux ménages, et c’est en fonction de ce constat que le système a été délaissé au lieu d’être réajusté.

Et l’alternative ?
Nous multiplions justement les réunions avec le ministère de l’habitat et de l’urbanisme dans le but de trouver cette alternative pour relancer la machine de production du logement social au Maroc. Nous travaillons d’arrache-pied afin de pouvoir faire des propositions pour la Loi de finance 2010.

Justement, quelles sont vos propositions pour la prochaine Loi de finances ?
De prime abord, l’alternative ne doit pas être que d’ordre fiscal. La fiscalité peut apporter une solution parmi d’autres. Hormis ce qui a été cité plus haut, il existe plusieurs autres pistes à explorer et qui permettront de redynamiser le marché de l’immobilier et le segment du logement social en particulier. Toutefois, l’approche fiscale devrait aboutir à une amélioration du pouvoir d’achat des ménages. Il peut s’agir d’un mécanisme d’ordre fiscal comme un abattement supplémentaire sur l’IR pour les personnes ayant contracté un crédit immobilier, surtout pour les couches moyennes. Le taux d’intérêt constitue également une piste de réflexion puisqu’il reste cher par rapport à d’autres pays. D’autres mesures peuvent être envisagées et qui s’orienteraient toutes vers l’acquéreur plutôt que le promoteur immobilier... Pour résumer, orienter l’aide au logement vers les ménages devrait leur permettre d’avoir les moyens financiers pour pouvoir payer une traite comprise entre
1 400 à 1 500 DH par échéances en vue de pouvoir s’offrir un logement décent.

Ces différentes pistes vont dans le sens de l’amélioration des revenus des ménages. Pensez-vous que ce soit suffisant pour améliorer la production des logements ?
Non. Pour produire davantage de logements, il faudra régler le problème du foncier au Maroc. Ce qui nécessite d’abord la mobilisation du foncier urbanisable, l’élaboration et l’homologation des plans d’aménagement et aussi la couverture du territoire en instruments d’urbanisme et notamment les normes relatives à la hauteur et au coefficient d’occupation du sol, en plus de l’amélioration des conditions de la gestion urbaine au sein des villes. En d’autres termes, il est, actuellement, impératif de diversifier les possibilités de valorisation du foncier pour faire face à la rareté qui sévit en la matière. L’adoption du code de l’urbanisme, qui traîne dans les méandres du Parlement, constitue le début de la solution, mais ça ne sera certainement pas suffisant.

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