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Voir la version complète : Bulle dans l'immobilier en Algérie?


racdavid
19/01/2010, 11h12
L'immobilier en Algerie.....

Je voudrais discuter avec vous sur l'évolution de l'immobilier en Algérie avant, et après la crise.

Le secteur de l'immobilier en Algérie est a priori épargné de la crise vu les prix affichés dans les annonces d'agences ou de journaux.

Des F3 dans la capitale sont negocies entre 700 a 1200 U. des F 4 entre 900 a 1500 U .... je ne parle pas de maison ou dans des résidences huppées de la capitale.


Je me demande si l'Algerie n'est pas dans une BULLE immobilière préfabriquée. Des prix tell avec des salaires de 15000 DZD .... surprend a première vue.

Mes questions:

- Qui fait augmenter le marché locale : Es la rareté des produits, la disponibilité des Crédits, dérégulation du marché, ou simplement la baisse de la valeur Dinars.

Qui sont les acquéreurs, les primo-accédant ou plutôt sont tjrs les mêmes (les affairistes)


Je ne veux pas comparer avec d'autres pays, mais il me semble que les prix sont au moins 50% plus élevé que la réalité de la vie de l'Algérien.

Anebneu
19/01/2010, 11h39
Votre analyse est tout à fait acceptable.

L'Algérie fait face à une bulle immobilière IMPRESSIONNANTE. La seule parade qui la met à l'abri d'une explosion imminente est l’épaisseur des parois de cette bulle.


Et ce en raison des éléments suivants combinés :
- Rareté des produits sur lesquels la demande est très forte (parc d’habitat est limité notamment dans les grandes villes où la demande est très forte).
- Demande de plus en plus forte (Migration des villageois vers les grandes villes pour des raisons économiques, sécuritaires et sociales).
- Importance des liquidités circulant dans le marché notamment parallèle (absence d’esprit d’entreprenariat des riches, absence de supports d’investissements fiables (bourse à l’état embryonnaire) et tentation de la spéculation)
- Importance des volumes d’argent blanchi (terrorisme, banditisme, commerce illégal et activités non déclarées)
- Spéculation sur les terrains urbanisables (difficulté de trouver des terrains urbanisables dans les grandes villes, absence de plan d’urbanisation prévoyant l’extension des villes, absence de projets de construction de villes nouvelles, qualité médiocre des nouvelles villes…etc.)
- Cherté des matériaux de construction (le principe d’éviction des petits entrepreneurs par la forte demande de l’Etat pour les projets d’infrastructure, entente sur les prix par les grands fournisseurs de l’Algérie, faibles capacités de productions locales)
- Faible productivité nationale (les délais de construction sont énormes et les coûts sont élevés…)
- Etc….

Nourman
19/01/2010, 11h50
Des F3 dans la capitale sont negocies entre 700 a 1200 U. des F 4 entre 900 a 1500 U .... je ne parle pas de maison ou dans des résidences huppées de la capitale.


Je me demande si l'Algerie n'est pas dans une BULLE immobilière préfabriquée. Des prix tell avec des salaires de 15000 DZD .... surprend a première vue.
salam, racdavid .tu peut traduire en euro ou en dollar .merci ;) pour avoir une idée sur l'immobilier en algerie

Gandhi
19/01/2010, 11h56
Tant que les fonds de retraites américains ne mettent pas leur nez dedans, il n'y aura pas d'évolutions spéculatives liées aux fluctuations de la finance mondiale.

Notre économie dépend du pétrole qui reste cher même pendant cette crise. Notre système financier (on a t-on déjà un ??? :rolleyes:) ne constitue pas le moteur de notre économie. Elle reste dans ce cas loin de l'instabilité financière internationale qui touche plutôt les pays dont l'économie est pilotée par des systèmes financiers (les banques, les assurances, le système de retraite,....etc) puissants et plus ou moins bien installés et organisés

Gandhi
19/01/2010, 12h03
Le prix je pense est principalement lié à l'offre et la demande. Il y a énormément de personnes (de jeunes à la recherche du travail) qui viennent s'installer à Alger.

Mais c'est fou le nombre d'étudiants qui finissent leurs études qui viennent vivre à Alger. Surtout de Tizi-Ouzou où il n'y a quasiment pas de travail pour les jeunes diplômés.

La plupart des investissements se font à Alger

zmigri
19/01/2010, 12h04
racdavid,
Pour avoir une bulle il faut que les prix aient atteint un pic, ce pic personne ne le connait sauf si on le compare avec la moyenne régionale et internationale.
Deuxio, que les ménages(une bonne partie) soient endettés auprès des banques, qu'il y'ai un resserement du crédit.
Rien de tout celà!!!!
l'algerien ne vit pas avec 15000da c'est faux, il a d'autres ressources...:mrgreen:

jawzia
19/01/2010, 12h40
Des chiffres de location ou de vente à vous donner le tournis : http://www.laclef dalgerie com/ (supprimer les espaces).

Le plus drôle, c'est que ça part comme des petits pains.


La bulle immobilière tient de plusieurs paramètres. Le plus important, à mon sens, est que c'est devenu le secteur le plus rentable (en plus d'être une "blanchisseuse" des plus efficaces) pour ceux qui ont énormément d'argent (et ils sont nombreux). Au lieu d'investir dans le secteur productif, l'immobilier permet de multiplier par 3 voire par 4, la mise de départ en moins de 5 ans. Aucun autre secteur n'a des taux de rentabilité aussi ... élevés.

racdavid
19/01/2010, 12h40
Nourradja ...

Je donne une conversion rapide :

Des F3 dans la capitale sont negocies entre 700 U (70000 euro) a 1200 U (120 000 euro). des F 4 entre 900U (90 000 euro) a 1500 U (150 000 euro) .... je ne parle pas de maison ou dans des résidences huppées de la capitale.


Je me demande si l'Algerie n'est pas dans une BULLE immobilière préfabriquée. Des prix tell avec des salaires de 15000 DZD (150 euro).... surprend a première vue.


Zmigri,

Ok peut être l'Algérien ne vis pas seuelement avec 150 euro/mois (vu que les frères et soeurs exilés en Europe envois de l'argent aux parents) mais connais tu plusieurs personnes avec un salaires de 1000 euro/mois (moi NON) ? Je connais plutôt bcp de personnes célibataires entre 30 a 50 ans qui vivent encore chez leurs parents.

Pour rester en moyenne, je dirais que le salaire tourne entre 200 euro et 500 euro net/mois.

Mais pour avoir un logement a Alger, Cheraga, Delly Brahim, El biar, Ben aknoun, Bouzareah, .... El Harrach, Beb el Zouar, Rouiba, ..... Le prix explosent exponentiellement a Zeralda, Douaouda, Bou Smail, tipaza et Staoualli. ..... Même avec un salaire de 1000 euro par mois, je ne pense pas que l'algérien a les moyens d'achetter un appart F 3 a 120 000 euro.



Enfin, a mes yeux ou a mon nez, ca sent plus le blanchiment d'argent .... après, je peux me tromper. D'où mon opinion de la bulle préfabriquée. Biensur, que certains du peuple vont aussi bénéficie mais la plupart resterons sur la carro.

jawzia
19/01/2010, 12h52
je dirais que le salaire tourne entre 200 euro et 500 euro net/mois.
Tout le monde n'est pas salarié.

Où crois-tu que l'argent de l'évasion fiscal (du petit commerçant au gros importateur ou industriel) est placé ? Où crois-tu que l'argent mal acquis est placé ?

kaiser
19/01/2010, 13h15
il faut savoir que depuis ces 4 dernieres années la diaspora algerienne en france investit massivement en immobilier au pays ce qui était impensable il y a une dizaine d'année à cause de la décennie noire qui a frappé l'algérie .

racdavid
19/01/2010, 13h19
LA dispora comme son nom l'indique reste une petite entitée (certe non négligeable), mais de tell prix ne peuvent être due uniquement de la dispora, qui est une masse populaire dans leurs pays de résidence (a revenu moyen pour ne pas dire modeste). Un rapport montrent qu'il sont encore locataire dans les pays d'accueil.

kaiser
19/01/2010, 13h28
la diaspora , les commercants , l'argent pas trés catholique :) (comme l'a signalé jawzia) tous ces facteurs réunis on fait exploser l'immobilier.

c'est un peu comme le maroc .

zmigri
19/01/2010, 13h31
Je me demande si l'Algerie n'est pas dans une BULLE immobilière préfabriquée. Des prix tell avec des salaires de 15000 DZD (150 euro).... surprend a première vue.

c'est quoi une bulle préfabriquée, un néologisme! une bulle est faite pour éclater. Pourquoi elle n'éclate pas parce que il lui manque certains ingrédients que j'ai déja cité.
maintenant si l'immobilier joue le rôle de "lessiveuse "de l'argent sale on est pas sorti de l'auberge pour longtemps et les prix continueront à grimper, même si on observe une pause ou une baisse cela ne va pas impacter la tendance haussière à cause du manque de transparence des transactions immobilières.
Expl: Boualem a acquis un F4, auprès de l'EPLF et ne l'a pas encore payé, en attendant l'acte, il le vend à son beaufrère pour 300.000 DA et 10 ans plutard on le convoque pour payer 150.000 DA.
Question quelle est le prix réel de la transaction?

snake78
19/01/2010, 14h56
il faut savoir que depuis ces 4 dernieres années la diaspora algerienne en france investit massivement en immobilier au pays ce qui était impensable il y a une dizaine d'année à cause de la décennie noire qui a frappé l'algérie .


Je ne pense pas que la diaspora y soit pour quelque chose dans cette spéculation sur l'immobilier.
La grande majorité de cette diaspora est en situation precaire ( chomage,rmi) dans leur pays d'acceuil ou dispose de petits revenus autour de 1000-1500 euros qui n'ont rien à voir avec les prix annoncés.
Il semble y avoir bien plus de riches en Algérie qu'on ne le pense ( gros commercants, grands propriétaires terriens), sinon comment expliquer que de tel biens à ces prix s'arrachent comme des petits pains ?

racdavid
19/01/2010, 16h13
Zmigri .... je vais aller plus loin.


Boualem meurt suite a une overdose de couscous :) , et les enfants de boualem chassent le beaufrere de sa maison en lui rendant les 300 000 DA .... vu qu'il n y a pas d'acte de vente mais juste une attestation de dette chez le notaire.

10 ans, le logement a pris au moins 50 % au rythme de l'Algérie actuelle.

snake78
20/01/2010, 09h15
L’immobilier, un marché fou, fou, fou !
Le boom extraordinaire que connaît le marché de l’immobilier dans la wilaya n’a d’égal que la folie des prix qui ont pris l’ascenseur pour atteindre des cimes vertigineuses.


Des prix qui excluent des pans entiers de la population locale et donnent le monopole aux maquignons lesquels, eux, placent la barre très haut et opèrent une véritable OPA. Le simple quidam est interloqué, voire terrifié par cette ascension et s’indigne de la surévaluation des biens mis en vente et de « la fièvre vendeuse » qui caractérise la ville, et surtout fait passer la propriété de la main d’une classe sociale à une autre, certes riche mais traditionnelle. Les prix des terrains, appartements, villas, et bien entendu ceux des loyers, dépassent l’entendement. Un simple F3 en périphérie est proposé actuellement à 15 000 DA, quant aux locaux de commerce loués au centre-ville, ils atteignent actuellement 40 000 DA. Du jamais vu pour une ville où, a priori cela n’est pas justifié. Côté vente, la fourchette donne le tournis : entre 3,8 MDA (millions) pour le F3 le moins cher et 160 MDA comme plafond pour un F4 ! Même les promoteurs se sont mis à pratiquer ces prix en première main, brassant des marges bénéficiaires qui dépassent de loin, très loin, le coût de revient. La question qui se pose est de savoir comment le marché de l’immobilier en est-il arrivé là ? On s’interroge aussi sur les tenants et aboutissants de cette situation et sur le rôle que peuvent avoir les intervenant, administrations, agences foncières, courtiers et notaires, pour réguler et juguler ce marché. La crise chronique du logement et les années de braise vécues par le pays sont les causes objectives qui ont fouetté sacrément un marché immobilier qui était, il n’y a pas longtemps, plus ou moins sensé. La logique implacable de la loi de l’offre et de la demande, principal indice des prix, y est pour beaucoup. La capitale des Aurès a connu, durant la tragédie nationale, et même avant, un flux humain spectaculaire, et pas uniquement issu de l’exode rural. Les gens sont venus de partout se réfugier à Batna, ville hospitalière, demeurée relativement à l’abri de la folie meurtrière du terrorisme islamiste. Cette immigration a contribué à faire hausser les prix, mais était-elle aussi influente sur le marché ? D’aucuns diraient non, car d’autres facteurs, et pas des moindres, contribuent à cette ascension, comme l’affirme Louardi Djebbar, président du bureau local de la fédération nationale des agences immobilières (FNAI).

Les ravages du sous-seing privé
Selon ce dernier, l’informel est la première cause de cette folie ; ce serait même l’élément clé qui cache la forêt d’un trafic tous azimuts. Déplorant le fait que la majorité des transactions est conclue hors agences, c’est-à-dire hors circuit légal, M. Djebbar avance le chiffre de 5 000 actes sous-seing privé (ôrfi) conclus en 2009 à Batna. Si l’on soutient que la plus simple des transactions ne descend pas au-dessous de la barre de un million de dinars, multipliés par 5 000 cela donne des chiffres astronomiques qui échappent au fisc. Les pertes fiscales ne sont pas la seule source d’ennuis pour les collectivités locales et l’administration, le phénomène est plus complexe et possède des ramifications parfois insoupçonnées. Toute cette bouillabaisse a été favorisée par la nature même d’une bonne partie du tissu urbain de Batna. En effet, des quartiers historiques sont nés anarchiquement sur initiative des propriétaires des terrains sur lesquels ils se trouvent. C’est le cas de Lombarkia, la cité Chikhi ou encore Kechida et Hamla, quartiers où il est parfois difficile d’installer un équipement public à cause du statut irrégulier du lotissement quasiment dominé par des actes « ôrfi », non reconnus dans ce cas par l’Etat. La situation perdure à cause de l’inaction du bureau du cadastre à Batna, estime M. Djebbar, et les gérants des agences immobilières, comme lui, en connaissent un bout et se méfient de conduire des opérations sur ces sites. Les sommes injectées dans le marché n’ont pas une origine contrôlée non plus. Et c’est le secret de polichinelle de dire que les revenus du crime organisé et de l’activité terroriste sont investis dans ce marché. M. Djebbar n’a pas peur de le dire, en tout cas. L’immobilier est la machine à laver l’argent sale, c’est connu, et l’argent sale il y en a beaucoup à Batna, selon lui, notamment celui des commerçants bijoutiers et des trafiquants d’or « impur » (mélangé avec le cuivre), qui, depuis Batna, en pourvoient tout le pays. Le rush des acheteurs sur les biens mis en vente nous rappelle les spectacles des soldes dans les capitales européennes sauf qu’il n’y a pas de soldes à Batna. Au contraire, les prix sont surévalués au grand bonheur des vendeurs particuliers, devenus à l’occasion des spéculateurs, mais les acheteurs s’en fichent car l’important est de placer son argent. Un argent investi de manière encore étonnante quand on sait que beaucoup laissent leurs maisons, pourtant acquises à coup de millions de dinars, fermées !? Ce qui contribue à asphyxier davantage le marché en réduisant l’offre.

La revanche du montagnard
Le second facteur avancé par M. Djebbar est celui de la multiplication des intermédiaires illégaux. Le cas des coopératives privées (il cite environ 16 agences ouvertes à Batna) est illustratif de la débandade. Il s’agit, selon lui, d’une activité illégale qui permet à des courtiers de vendre des terrains en lotissements en toute liberté. Des notaires, des huissiers se mêlent aussi de la partie et tirent des profits en spéculant sur des biens mis en vente. Le maire a été alerté sur cette situation, mais aucune mesure n’a été prise, affirme notre interlocuteur. L’autre aspect du problème devrait intéresser d’abord sociologues et architectes. Le passage de la propriété aux mains des nouveaux riches est sur le point de changer le visage de la ville. Adieu l’architecture coloniale et post-coloniale homogène, bonjour les blocus « a-esthétiques ». Mine de rien, l’architecture se transforme à Batna et le paysage est de plus en plus marqué par l’émergence de bâtiments difformes et autoritaires, dénotant d’une mentalité dont le seul souci est de dominer l’autre. C’est un peu la revanche du montagnard sur le citadin, une prise de pouvoir par le bâti à l’image du fait colonial. En l’absence d’une vision globale et d’un projet pour la ville de demain, le vide est comblé par une « rurbanisation » qui refait Batna à l’image de ses nouveaux occupants, faisant fi des règles élémentaires de l’architecture. L’Etat, à travers ses institutions et ses organismes, censés réguler le marché en orientant et en contrôlant les intervenants, ne fait rien hélas face à ces dérapages aux conséquences désastreuses, alors que les jeunes qui fondent des foyers continuent de souffrir des prix trop élevés des loyers. Le versement dans le parc immobilier locatif des logements fermés par leurs acquéreurs pourrait régler en partie la crise de l’offre et faire baisser sensiblement les prix de location. Dans ce sens, la loi de finances complémentaire (LFC) 2009 a décidé d’une batterie de mesures portant sur les avantages fiscaux encourageant les propriétaires des biens immobiliers à les louer. Le feedback positif est moins sûr, hélas, si l’on se réfère au statut des nouveaux propriétaires et à leurs intentions.



Source El Watan 20/01/210

zmigri
20/01/2010, 09h56
Boualem meurt suite a une overdose de couscous :) , et les enfants de boualem chassent le beaufrere de sa maison en lui rendant les 300 000 DA .... vu qu'il n y a pas d'acte de vente mais juste une attestation de dette chez le notaire.

10 ans, le logement a pris au moins 50 % au rythme de l'Algérie actuelle.
c'est tout a fait possible, c'est une situation que vivent veaucoup de famille.
En algerie quand vous avez accès au logement c'est comme vous avez gagné à la loterie.
Une milnorité collectionne les appartements et construisent plusieurs villas pendant que le reste vit dans des taudis, cf le cas de Diar eschems.

Le jour où les algeriens, tous, payent la taxe foncière sur le bati et la taxe foncière sur le non bati, il y'aura moins de spéculation.

L'algerie est un pays sous-développé et entretient son sous-developpement dans tous les domaines.

racdavid
20/01/2010, 10h22
La taxe d'habitation ou la taxe foncière ne seront pas efficace ... le problème c'est le blanchiment d'argent. Ils seront les premiers a la paye pour montrer genre l'exemple ...(il la payerons avec l'argent du peuple qui détourne).


Il faut traquer ces nouveaux acheteurs, en plus c'est assez simple. Il suffit de prendre un stagiaire de l'USTHB pour faire un programme informatique pour détecter ces gens la.

Moi je dis que c'est de la faute de l'état qui a laisser faire des trabendistes dont eux sont dans ce cercle. Il y a qqe année, certain ont pris les jardins publics pour faire leur habitation .... ca a fait un scandale a une époque ...

mais, ca montre le degré d'impunité de certains .... ils ont même éliminé un certain maire d'une localité d'Alger sous le signe du EL IRHAB.

donc, il faut etre clair ..... le pouvoir est le premier joueur et bénéficiaire de cette mascarade. Ils savent qu'il ne leurs reste pas bcp de temps avant la révolte générale comme celle 1988 qui ne conduira a rien a la fin (car tt sera orchestré même les révoltes ... et oui et oui)..

La solution .... est ailleurs. Je ne sais pas ou elle se trouve.

ps : pour la taxe, En kabylie par exemple, personne ne déclare ses terres a l'état .... va évaluer sa taxe alors.

c'est tout un système a revoir ....

COMMENT veux tu imposer a un peuple une taxe alors qu'il n'assure même sa maison ... ?

Dans le monde civilisé, une taxe peut être vu qu'une correction de l'injustice sociale de la vie, par exemple ou les riches payent une partie pour les pauvres car personne ne choisi sa famille a travers les droits de succession et les taxe d'habitation/foncière et l'ICF.

En Algérie, une taxe ne rime pas avec progrès idéologique mais plutôt remplissage des caisses vides (vides par eux bizarrement) .... il faut commencer par la base, éduquer car tt est a revoir. Faut conduire une nation a un projet et un but commun dont la justice républicaine sera la garante.


ps: Infos , un ministre DZ de double nationalité vient d'acheter il y a qqe mois un hôtel a PARIS. Les deux capitales jouent le jeu de je t'aime moi non plus, mais il sont d'accord sur le business..... voila un exemple a traquer.

Un autre exemple de scandale de 2009, un autre maire a fait attribuer des terres (~ 2 Hectare) et un logement SOCIALE a son fils de 11 ans et un autre a sa fille de 17 ans (Quel Cullo). Vous voyez comment et pkoi le logement est rare.

Et d'autres et d'autres chose plus graves, qu'on ne pourra raconter dans ce forum ...

zmigri
20/01/2010, 10h36
je m'explique, je ne connais pas les autres pays, en france là où je paie mes impots quand tu possède un terrain, avec un acte notarié biensûr, tu es redevable de la taxe foncière sur le non bati. Le tx de cette taxe est supérieur à celui de la taxe sur le bati et ça eloigne les spéculateurs.

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