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Des risques latents d’implosion redoutés dans le très haut standing
Trois scénarios: Horizons 2010, 2013 et 2015
LA crise des subprimes est-elle transposable dans l’immobilier au Maroc? Ce ne sera certainement pas le cas. Mais les experts redoutent surtout des risques latents d’implosion. Un phénomène lourd de conséquences. Partant d’analyses comparatives et de benchmarks internationaux entre plusieurs villes africaines, européennes et américaines, le constat est sans appel. «Marrakech est résolument plus cher que Miami, Pékin, Cannes, Tahiti, Torre Molinos ou encore Les Canaries», déduit une étude récente menée sous l’égide du professeur Calirviel, docteur en droit fiscal comparé et enseignant chercheur à l’Insee. Plus encore, l’étude révèle que la «course effrénée à l’immobilier de luxe touche le système financier marocain». Ce segment fait supporter à la Banque centrale un risque de près de 150 milliards de DH, précise la consultation.
Contrairement aux idées reçues, ce sont essentiellement «les personnes physiques résidant au Maroc, les professionnels de l’immobilier et surtout les institutionnels qui entretiennent cette bulle», fait valoir Pr Clairviel à travers son étude.
Pour tirer la sonnette d’alarme, l’équipe Clairviel a décliné trois scénarios:
Primo, un scénario de crise majeure à l’horizon 2015. Secundo, une crise sévère à l’horizon 2013. Tercio, un atterrissage en douceur grâce à l’adoption de mesures drastiques sur le plan de la réglementation en 2010. Le constat aujourd’hui est que la bulle de l’immobilier est basée sur «une surestimation de l’offre dont personne ne cerne encore les contours». L’étude parle d’une surestimation moyenne de «50%, à compter de 2010 !». A l’origine de ce flou, la pratique du «Noir». Selon l’étude, «la pratique de versements hors vue du notaire sur des biens, pourtant titrés, fausse la plupart des valeurs d’évaluation du marché». En clair, poursuit-on «le black ne permet pas de savoir si un bien se valorise ou se dévalorise au fil du temps et en monnaie constante». Pareil pour les coûts moyens de construction, d’entretien… dont l’informel rend toute comparaison impossible. De là sont tirées des conclusions sur «l’irréalisme de la spéculation et l’émergence probable d’une prochaine crise à l’instar de celle qui a frappé l’Espagne, la Lettonie , et qui devrait toucher actuellement la Grèce ». Pour les besoins de l’étude, les enquêteurs ont utilisé, sur le plan statistique, des paramètres de comparaison tels que le PIB par habitant et le PIB/PPA (parité pouvoir d’achat) en s’appuyant sur un panier moyen. L’indice de développement humain (IDH) a aussi été utilisé.
L’objectif est de créer un modèle de comparaison fiable et surtout fidèle à la réalité des pays ciblés.
A. R. & M. A. B
L'Economiste
Trois scénarios: Horizons 2010, 2013 et 2015
LA crise des subprimes est-elle transposable dans l’immobilier au Maroc? Ce ne sera certainement pas le cas. Mais les experts redoutent surtout des risques latents d’implosion. Un phénomène lourd de conséquences. Partant d’analyses comparatives et de benchmarks internationaux entre plusieurs villes africaines, européennes et américaines, le constat est sans appel. «Marrakech est résolument plus cher que Miami, Pékin, Cannes, Tahiti, Torre Molinos ou encore Les Canaries», déduit une étude récente menée sous l’égide du professeur Calirviel, docteur en droit fiscal comparé et enseignant chercheur à l’Insee. Plus encore, l’étude révèle que la «course effrénée à l’immobilier de luxe touche le système financier marocain». Ce segment fait supporter à la Banque centrale un risque de près de 150 milliards de DH, précise la consultation.
Contrairement aux idées reçues, ce sont essentiellement «les personnes physiques résidant au Maroc, les professionnels de l’immobilier et surtout les institutionnels qui entretiennent cette bulle», fait valoir Pr Clairviel à travers son étude.
Pour tirer la sonnette d’alarme, l’équipe Clairviel a décliné trois scénarios:
Primo, un scénario de crise majeure à l’horizon 2015. Secundo, une crise sévère à l’horizon 2013. Tercio, un atterrissage en douceur grâce à l’adoption de mesures drastiques sur le plan de la réglementation en 2010. Le constat aujourd’hui est que la bulle de l’immobilier est basée sur «une surestimation de l’offre dont personne ne cerne encore les contours». L’étude parle d’une surestimation moyenne de «50%, à compter de 2010 !». A l’origine de ce flou, la pratique du «Noir». Selon l’étude, «la pratique de versements hors vue du notaire sur des biens, pourtant titrés, fausse la plupart des valeurs d’évaluation du marché». En clair, poursuit-on «le black ne permet pas de savoir si un bien se valorise ou se dévalorise au fil du temps et en monnaie constante». Pareil pour les coûts moyens de construction, d’entretien… dont l’informel rend toute comparaison impossible. De là sont tirées des conclusions sur «l’irréalisme de la spéculation et l’émergence probable d’une prochaine crise à l’instar de celle qui a frappé l’Espagne, la Lettonie , et qui devrait toucher actuellement la Grèce ». Pour les besoins de l’étude, les enquêteurs ont utilisé, sur le plan statistique, des paramètres de comparaison tels que le PIB par habitant et le PIB/PPA (parité pouvoir d’achat) en s’appuyant sur un panier moyen. L’indice de développement humain (IDH) a aussi été utilisé.
L’objectif est de créer un modèle de comparaison fiable et surtout fidèle à la réalité des pays ciblés.
A. R. & M. A. B
L'Economiste
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