Investisseurs arabes : Les véritables raisons de leurs difficultés au Maroc

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Qu'en est-il de la concrétisation des investissements en pétrodollars tant courtisés par le Maroc ? Si la presse s'est déjà faite l'écho des difficultés que rencontrent certains investisseurs, il n'en reste pas moins que la donne a changé : des difficultés existent, mais aujourd'hui le Maroc risque de perdre tout simplement ces investisseurs...! Si le premier projet d'Emaar, à savoir Tinjis, ne remporte pas le succès escompté, ce sont tous les autres investisseurs qui risquent de plier bagages, Emaar en tête. Vous savez, ils ne sont pas venus pour nos beaux yeux. Ils attendent de leur projet au Maroc du sonnant et du trébuchant.

Et si ce n'est pas le cas, ils n'hésiteront pas à reporter leur présence en Europe de l'Est, qui présente désormais un profil d'investissement très intéressant, en particulier avec les dernières adhésions en date, et le lot de subventions qu'elles apportent aux investissements d'envergure». Les montants annoncés des investissements en provenance du Moyen-Orient sont plus faramineux les uns que les autres. Ils se chiffrent en milliards de d'euros ! Et à chaque signature de convention d'investissement, l'étalage médiatique est plus qu'à la hauteur. Les groupes émiratis et saoudiens s'affichent en une de tous les journaux, le tapis rouge leur est déroulé, et tous les pontes du capitalisme marocain leur font la révérence. Seulement aujourd'hui, sont-ils encore les bienvenus ?

«Les investisseurs arabes n'apportent pas de pétrodollars. L'essentiel des investissements annoncés est levé et mobilisé sur la place financière casablancaise. Ils viennent au contraire au Maroc nous vendre leur nom, leur label d'entreprise globalisée, et leur savoir-faire. C'est à la limite s'ils ne nous demandent pas de leur verser leur marge avant même que leurs projets ne démarrent», nous avoue d'emblée un observateur averti. Ce constat est en réalité un secret de polichinelle, si ce n'est qu'il est révélateur de la logique qui anime les investisseurs arabes qui viennent au Maroc et qui, jusque-là, a été très peu mise en avant. «Les investisseurs arabes, et plus particulièrement les émiratis, sont très en avance sur nous.

Ils sont nés dans la globalisation, et sont véritablement dans l'économie virtuelle». Exemple. Si vous leur vendez un terrain en front de mer rubis sur ongle, ils vous démontent votre argumentaire pour la valorisation du terrain, de telle sorte que votre terrain ne vaut plus grand chose, du moins pas le prix que vous leur avez annoncé. Comment? À leurs yeux, un terrain en bord de mer ne constitue pas véritablement un avantage compétitif, car il n'est pas compliqué en soi à «fabriquer», puisqu'ils ont créé de toutes pièces des kilomètres de côtes. Et puis, dans la valorisation des projets qu'ils initient, ce qui compte le plus, ce qui a le plus de valeur, ce sont les concepts novateurs qu'ils apportent et la crédibilité qu'ils apposent aux projets. Leur argument: leur simple présence au Maroc attire d'autres investisseurs d'envergure internationale, non seulement du Moyen-Orient, mais aussi d'autres pays occidentaux. Sans compter que grâce à leur puissant réseau de distribution (Etats-Unis, Europe,…), le Maroc accède à une vitrine sur la scène internationale sans précédent.

«Il faut savoir que ce qui est important dans les projets immobiliers ou touristiques aujourd'hui, ce n'est pas le foncier, le bâtiment, ou le financement, mais la vente», explique un banquier d'affaires. En somme, les émiratis n'investissent pas, mais viennent vendre un réseau marketing, des techniques de ventes. «S'ils sont là, c'est grâce à Sa Majesté. Mais s'ils sont là, c'est surtout pour vendre les clés de leur business, leur pas-de-porte, en quelque sorte: ils misent quasiment «zéro». D'ailleurs de plus en plus, Emaar est devenu synonyme de mauvais payeur sur la place casablancaise», renchérit un fin connaisseur des businessmen émiratis. Et d'ajouter : «selon eux, ils viennent te «sauver», te mettre en orbite de l'économie globalisée, car ils s'estiment juste trop en avance sur nous». Et c'est là que le bât blesse. Car dès lors que l'on a en tête leur logique, et la vision qu'ils ont de leur présence au Maroc, l'origine des difficultés devient tout de suite plus claire: si les projets ne se font pas à leurs conditions (prix du foncier, financement, gouvernance en cas de partenariats), ils plient bagages.

Divergence de points de vue avec... l'ONA

Si l'on prend le cas d' Emaar, au-delà des projets qu'elle développe en propre, elle est également en partenariat avec l'ONA, au moins dans deux autres projets. L'un, à Marrakech (Amelkis II), l'autre est celui de Bahia Bay. Avoir un partenaire de l'envergure de l'ONA est a priori une garantie pour voir ses projets se réaliser dans de «bonnes conditions». Seulement, à l'heure actuelle, «ce que je peux vous dire, c'est qu'il y a déjà eu un arbitrage sur ce projet, les émiratis ont déjà envoyé une lettre au cabinet royal. Le litige concernait l'évaluation du terrain qui appartenait à l'ONA», nous révèle une source proche du dossier. Les relations seraient tellement tendues entre l'ONA et Emaar, que cette dernière aurait dernièrement nommé un directeur marocain exclusivement dédié aux relations avec l'ONA.

«De même sur le projet de villas autour du golf d'Amelkis, les choses ne se passent pas comme elles le devraient, dans la mesure où l'ONA développe en propre des projets similaires à ceux qu'elles réalisent en partenariat avec Emaar, et qui plus est à Amelkis même», souligne la même source. Etre à la fois concurrent et partenaire, semble de toute évidence poser problème. «D'autant plus que l'ONA aime être maître à bord de ses projets, preuve en est s'il en fallait encore, son récent divorce avec ses partenaires historiques français : Axa et Auchan. La politique force des réflexes qui ne sont pas naturels», finit par lâcher notre source.

Dubaï Holding n'est pas non plus en reste. Au-delà des rumeurs concernant leur retrait de Amwaj, par ailleurs maintes fois démenti, «c'est un désaccord au sujet de la ligne architecturale qui, aujourd'hui, semble opposer les différents partenaires de la société d'aménagement chargée du projet Amwaj, qui disposerait du meilleur lot parmi tous ceux composant la Vallée du Bouregreg. Cela dit, ce n'est que la partie visible du problème», nous confie un proche du dossier. La presse a même titré sur un éventuel retrait de Sama Dubaï du projet de la Marina de Casablanca, sans que cela ne suscite aucune réaction des parties impliquées dans le projet. Mais Emaar ne rencontrerait pas que des difficultés liées à son partenariat avec l'ONA. «Sur Saphira (projet d'aménagement de la corniche de Rabat, la séquence III de la Vallée du Bouregreg), Emaar rencontre des difficultés d'ordre technique», nous affirme-t-on de source interne.

Il s'agirait tout d'abord des «complications» dues à la nature même de l'ensemble du projet de la Vallée du Bouregreg. Là encore, les médias se sont déjà emparés de la problématique, notamment via la contestation des bidonvillois et autres associations de protection de l'environnement… Même les permis de construire posent des problèmes auxquels ne s'attendaient pas les émiratis, car dans leur pays, toutes les portes leur sont ouvertes, «dans la mesure où les responsables des grands groupes émiratis occupent également des fonctions gouvernementales ou administratives ». C'est dire leur influence. Seulement, ces groupes venus du Moyen-Orient font aussi face à des difficultés plus «terre à terre », bien loin des jeux d'influence et compagnie.

La suite...

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Le château de cartes menace de s'écrouler

«Ils ont tout simplement du mal à trouver des entreprises de BTP suffisamment organisées et structurées pour leur confier des projets de l'envergure de ceux qu'ils développent. Car ces investisseurs ont besoin de visibilité, autrement dit d'entreprises pérennes et surtout capables de s'engager sur la durée», nous explique un des prestataires de service marocain d'Emaar. Et puis, il existe un autre problème, mais celui-là inhérent aux Emiratis eux-mêmes, et aux investisseurs arabes de manière générale. «Leurs projets sont essentiellement conçus et dessinés par des cabinets d'architectes américains d'envergure internationale, avec lesquels ils ont signé des contrats à long terme.

Or les spécificités techniques mentionnées par ces architectes ne sont pas les mêmes que celles utilisées au Maroc ou même en Europe», nous explique un consultant, spécialiste de la gestion de projets auprès des investisseurs arabes. En effet, ces spécificités peuvent concerner aussi bien des éléments basiques, tels que le type de câbles ou encore de luminaires utilisés, que des choses véritablement fondamentales comme le process de construction.

Du coup, il y a tout un travail d'adaptation des projets pensés par ces architectes outre Atlantique à fournir, afin qu'ils soient réalisables au Maroc. En somme, l'ensemble de ces difficultés terrains rencontrées par ces investisseurs n'est pas sans affecter leur estimation concernant leur gestion des coûts, et par conséquent leur connaissance du niveau réel des investissements à réaliser.

Cependant, il faut noter que le changement récurrent de management, notamment de directeur général, au sein des représentations marocaines de certains groupes émiratis, n'est pas sans contribuer aux retards enregistrés. Après plusieurs mois sans directeur général, Emaar vient de nommer cette fois-ci un architecte suisse à la tête de son bureau au Maroc. Rappelons que cette nomination fait suite au mystérieux départ de Wafae Snibla, une Marocaine venu tout droit de Dubaï après plus d'une dizaine d'années au sein d'Emaar. Ces mouvements au sein du management peuvent être interprétés comme la marque d'une certaine hésitation de la part des Emiratis. Comme s'ils n'étaient pas sûrs que leurs projets allaient voir le jour au Maroc… Car pourquoi ne pas mettre en place un staff digne de ce nom pour mener à bien leurs «investissements»?

Certainement pas faute de moyens! Et c'est le même refrain pour El Qudra, le challenger et par ailleurs compatriote d'Emaar. Plusieurs responsables ont défilé au sein de leur structure marocaine, et ce n'est que depuis trois mois qu'ils disposent d'un nouveau DG et d'une nouvelle directrice de la communication, à savoir respectivement Hamad Al Amry et Fatima Lasry. «Le problème est que généralement, les responsables mis en place au Maroc n'ont pratiquement aucun pouvoir de décision, et parfois même ils nous donnent des indications complètement opposées à celles que nous communiquent nos donneurs d'ordre», nous explique un de leur consultant au Maroc.

Résultat, Al Qudra, qui est depuis deux ans au Maroc, n'a pas lancé le moindre petit projet. Alors que lors de l'inauguration de son siège cossu dans un des quartiers les plus chics de la capitale administrative du pays, le top management avait assuré à la presse qu'il communiquerait le détail de leurs projets dès l'été 2007. Jusqu'à présent, c'est «silence radio». «Je peux vous assurer qu'Al Qudra est en passe d'annoncer un mégaprojet dans le Nord, dont l'enveloppe est d'environ 1 milliard de $. Actuellement, il procède à la levée de fonds auprès des institutions financières de la place. Une conférence de presse devrait avoir lieu incessamment sous peu. Les Emiratis voulaient communiquer depuis plusieurs semaines, seulement, leur conseiller leur a indiqué qu'il était préférable d'attendre de boucler la mobilisation des fonds avant de se lancer sur la scène médiatique», nous affirme un banquier d'affaires.

En revanche, ce qu'il faut savoir, c'est que les autres investisseurs arabes et émiratis, en particulier Al Qudra, sont obnubilés par les projets d'Emaar. «Ils en sont au point de nous demander à chaque fois qu'Emaar lance un projet, que ce soit au Maroc ou ailleurs dans le monde, de leur dénicher des opportunités d'investissement pour réaliser des projets de la même ampleur. Un autre exemple.

Lorsqu' Emaar a fait appel à Armani ou encore Versace, en tant qu'hôtelier, pour leur projet Borj El Arab, immédiatement, Al Qudra a pensé construire des hôtels qui seront eux aussi gérés par des noms venus de la haute couture», explique l'un de leurs consultants à l'international . Ce souci de faire les mêmes projets qu'Emaar, explique pourquoi selon certains observateurs, le succès d'Emaar au Maroc est ô combien primordial. Il n'y aurait pas moins d'une dizaine de groupes émiratis qui souhaiteraient venir au Maroc. Mais ils attendent de voir la tournure des événements pour Emaar, qui est le leader incontesté du Moyen-Orient, avant de concrétiser leur projet au Maroc.

Preuve en est, s'il en fallait encore une, l'annonce en grande pompe de 1,2 milliard de dollar d'investissement par un autre groupe émirati, Damac, qui depuis plus de six mois est resté lettre morte. «Ils sont bien venus nous voir pour qu'on les accompagne dans leur implantation au Maroc, mais depuis cette entrevue, nos relances sont restées lettre morte», raconte le représentant d'un cabinet de consulting casablancais. Et ce n'est qu'un exemple parmi d'autres.

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Pourquoi Biladi s'est-il désengagé du Maroc?

«Ce qu'il faut comprendre, c'est que ce n'est pas bon pour notre pays de mettre autant d'embûches sur le chemin menant les investisseurs arabes vers la concrétisation de leurs projets, et en particulier les Emiratis. Peut-être sont-ils arrogants, peut-être se croient-ils les plus sophistiqués et les plus intelligents. Peut-être les Marocains sont-ils trop orgueilleux pour se voir imposer des conditions sur leur propre territoire. Seulement, aujourd'hui, nous n'avons ni leur savoir faire, ni leur réseau de distribution à l'international, et encore moins leur force de frappe. Ne serait-il pas alors plus opportun de courber quelque peu l'échine en attendant de maîtriser leurs rouages, avant d'imposer nos conditions?», s'interroge notre banquier d'affaires rompu aux négociations avec les Emiratis.

Une question d'autant plus cruciale que l'actualité économique se fait l'écho de quelques mouvements de capitaux récents concernant certains investisseurs arabes, ce qui ne présage rien de très bon selon les observateurs du marché. Le dernier, et pour rester chez les Emiratis, c'est l'entrée de la SNI dans le capital de la Somed. La SNI a récupéré une partie de la participation auprès d'actionnaires institutionnels émiratis et une partie de la participation du fonds d'Abu Dhabi pour le développement. Créée en 1982, la Somed était à l'origine un partenariat maroco-émirati, visant à faire appel au savoir-faire et au capital étranger dans les projets de grande envergure. Préalablement à la transaction, le fonds d'Abu Dhabi pour le développement était actionnaire majoritaire.

Mais à présent, sa participation est passée de 50% à 33,9%, tandis que la SNI est entrée à hauteur de 32,9% et le Trésor marocain garde sa participation inchangée à 33,25%. «Cette prise de participation de référence au capital de la Somed signale un changement de cap. La Somed est dorénavant contrôlée par la partie marocaine, qui devrait donner un sérieux coup de fouet au développement de ce holding, et permettra à la SNI d'opérer dans les secteurs les plus rémunérateurs de l'économie marocaine», analyse le Oxford business Group.

Est-ce à dire que quand les Emiratis étaient aux commandes, les projets n'avançaient pas dans les délais voulus? Ou bien est-ce le signe d'un ras-le-bol des Emiratis? Ou encore est-ce la volonté du Maroc de ramener dans son escarcelle tous les grands projets du pays aux mains des «arabes»?

Autre fait marquant ces dernières semaines: le rachat du groupe saoudien Biladi (au Maroc) par les groupes marocains Addoha et Jamaï. «Le moins que l'on puisse dire est que l'opération est étrange. Car avant de mettre les pieds dans un quelconque pays, l'investisseur a une sensibilité très poussée du marché. On ne se lance pas dans des projets pour retirer ses billes quelque temps plus tard», souligne notre consultant. Là, deux versions s'offrent à nous pour expliquer ce rachat. La première paraît saugrenue, mais mérite malgré tout d'être citée. «Nous en sommes arrivés au point de nous demander si ces sociétés créées au Maroc, et dont les capitaux proviennent du Moyen-Orient, ne sont pas des sociétés «écran» initiées par des donneurs d'ordre marocain.

Leur objectif: profiter des avantages fiscaux et du foncier que met à leur disposition l'Etat marocain», s'interroge l'un de leurs prestataires de service agacé par le flou qui entoure le développement de leurs projets. «Pour oser avancer cette lecture des événements, il aurait fallu vérifier dans le détail la manière dont le groupe Biladi a acquis, par exemple, sa réserve foncière, ainsi que tous les avantages fiscaux dont il a bénéficié dans ce cadre», rétorque d'emblée un expert immobilier.

La deuxième version des faits, plus plausible celle-là, se rapporte aux conditions dans lesquelles le groupe Biladi est arrivé au Maroc. «Il faut savoir que les actionnaires de référence de ce groupe font partie de la famille du défunt Roi Fahd (leur sœur était l'épouse du Roi). Leur arrivée a été donc facilitée par les relations qu'entretenait Sa majesté avec ce dernier», raconte le même banquier d'affaires. Faut-il alors comprendre que vu le changement au sommet de l'Arabie Saoudite, le Maroc est moins enclin à leur accorder des concessions pour la réalisation de leurs projets? Et d'ajouter : «il ne faut pas non plus oublier que le groupe Biladi s'est construit sur la base des commissions qu'il perçoit en tant qu'intermédiaire (vente d'avions,…). Le groupe Biladi n'est pas un promoteur immobilier, mais plutôt un groupe opportuniste qui flaire les bonnes affaires!».

So What? Quelles que soient les raisons des retards concernant le démarrage des projets, des motivations à l'origine des différents rapprochements, gardons à l'esprit que le plus important reste d'éviter le renvoi d'un signal brouillé aux investisseurs potentiels… Car le challenge de la compétitivité, le Maroc est encore loin de l'avoir relevé.

REPÈRES

Les garde-fous de la commission interministérielle des investissements

Les conventions d'investissement avec l'Etat (supérieur à 200 MDH) ont fait l'objet l'an dernier d'une modification quant à la fiscalité qui leur est appliquée. Une manière de pousser les investisseurs à rapidement concrétiser leur intention. La disposition était passée inaperçue lors de sa mise en place en janvier 2007. Depuis le 1er janvier dernier, le code général des impôts mis en place par la loi de Finances 2007 stipule que la durée d'exonération de la TVA sur les biens d'équipement n'est valable que pour une durée de 24 mois à compter de la date de début d'activité. Les investisseurs qui avaient signé avant cette date des conventions d'investissement avec le gouvernement et qui avaient accusé un retard dans leurs chantiers ont alors défilé au département des aménagements et investissements du ministère du Tourisme, entre autres, pour renouveler leur convention et profiter de l'exonération de la TVA. Mais ils n'ont pas toujours trouvé d'oreilles attentives à leur mal.

Ce qui a surtout mis ces investisseurs dans tous leurs états, c'est le fait que cette disposition n'a pas toujours de texte d'application et que, disent-ils, le terme «début d'activité» est trop ambigu. En effet, la notion de début d'activité reste très ambiguë et prête à plusieurs confusions. L'enjeu que renferme cette notion est très important, car la durée au cours de laquelle l'entreprise va bénéficier de l'exonération (qui est légalement de 24 mois) dépend du critère qui sera retenu. Qu'entend-on par «début d'activité» ? Est-ce le premier acte commercial? Est-ce le premier acte d'approvisionnement, ou de prestation de service, ou alors, est-ce la date de création ? Pour bien expliciter ce qu'on entend par la notion «début d'activité», Challenge avait déjà contacté il y a plusieurs mois la direction générale des impôts, sans jamais avoir obtenu de réponse.

Aujourd'hui, le problème reste entier. La loi de Finances 2008 fixe l'exonération à 24 mois, sans autre précision. Seulement aujourd'hui, une autre question semble préoccuper les investisseurs : au cas où le gouvernement leur aurait déjà accordé une prolongation des délais de réalisation de leur projet, d'un point de vue juridique, cela ne permet pas forcément à l'investisseur de bénéficier des avantages fiscaux. Car pour modifier une loi, il aurait fallu y introduire un amendement.

Soumayya Douieb
Challenge hebdo

[riati]

Dubaï Holding n'est pas non plus en reste. Au-delà des rumeurs concernant leur retrait de Amwaj, par ailleurs maintes fois démenti, «c'est un désaccord au sujet de la ligne architecturale qui, aujourd'hui, semble opposer les différents partenaires de la société d'aménagement chargée du projet Amwaj, qui disposerait du meilleur lot parmi tous ceux composant la Vallée du Bouregreg. Cela dit, ce n'est que la partie visible du problème», nous confie un proche du dossier. La presse a même titré sur un éventuel retrait de Sama Dubaï du projet de la Marina de Casablanca, sans que cela ne suscite aucune réaction des parties impliquées dans le projet. Mais Emaar ne rencontrerait pas que des difficultés liées à son partenariat avec l'ONA. «Sur Saphira (projet d'aménagement de la corniche de Rabat, la séquence III de la Vallée du Bouregreg), Emaar rencontre des difficultés d'ordre technique», nous affirme-t-on de source interne.

Ils ont qu'à plier bagages avec leurs supposé argent.

C'est une horreur qu'ils voulaient mettre au Bouregreg. Et on ne va tout de même pas défiguré 10 siècles d'histoire pour faire plaisir à une mode consistant à batir en verre et toujours plus haut.

Nous n'allons pas vendre notre âme!

[mahjoub]

Ils voulaient faire des grattes ciel le long de Bouregreg, c'est fou de cacher tout le patrimoine.

[bledard_for_ever]

ouvrez leur votre magnifique bourse qui vit en autarcie c l occasion de se mondialiser

[Pihman]

toutes ces hésitations et ces problèmes resultent principalement de la CRISE MONDIALE foncièrement immobilière (au début)

le secteur immobilier sera le dernier à sortir de la crise

[azouz75]

قلنا لكم هذا ، قلتوا لنا اخرجوا من البلد