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La flambée des prix de l’immobilier au Maroc a atteint le point culminant. À l’origine de cette situation, l’intervention des sociétés étrangères et de particuliers qui achètent à tour de bras, des terrains constructibles comme des hectares de terres agricoles. Dans les médinas traditionnelles, ce sont toutes les maisons qui ont un cachet historique qui sont demandées. À Marrakech, la mode des riads n’a pas fait que des heureux, à Fès, à Tanger, partout le phénomène est palpable.
Sur Marrakech, depuis 1999, les Français rachètent riads et maisons traditionnelles de la médina, une mode qui a tourné rapidement à la frénésie. De plus en plus des problèmes liés à ces nouveaux habitants apparaissent. Selon le patron d’une agence spécialisée dans l’immobilier à Marrakech, le marché de l’immobilier est toujours en pleine effervescence.
Au centre, dans les quartiers de Guéliz et de l’Hivernage, le prix moyen des appartements a augmenté d’environ 15% dans le segment «haut de gamme», pour s’établir à un prix moyen de 14.000 Dirhams le mètre carré pour les appartements de revente et à 12.500 Dirhams pour les programmes neufs. Ce segment attire plus les investisseurs ayant pour un but de placement et de rendement locatif (longue durée ou saisonnier). Ce sont essentiellement des Européens et des Marocains de l’étranger revenus investir au pays. Actuellement, c’est le secteur-phare à Marrakech. Dans la construction standard, en périphérie, les prix sont entre 7000 et 8000 Dh (640 à 730 Euros). Dans ce segment, l’augmentation est plus modérée (5 %). Il y a des immeubles soignés, en commercialisation, ciblant une clientèle de cadres marocains, pour habitation ou de placement à long terme.
Frénésie
Dans le secteur des villas, entre 6 et 20 Km de Marrakech, l’offre est plus abondante. Tout d’abord de grands projets où les prix se situent entre 2.500.000 et 23.000.000 de Dh (220.000 et 2.000.000 d’Euros). Les villas proposées sont de différentes tailles dans un périmètre sécurisé. Une offre de sport et de détente est intégrée. Dans ce secteur, les prix ont évolué de 10%. Pour un rendement locatif, de par leur localisation, les prix sont inférieurs d’environ de 50% de ceux du centre. Les terrains sont toujours recherchés, tout d’abord au centre ville où le mètre carré de terrain constructible pour un R+5, est entre 10.000 et 20.000 dirhams.
Comme l’investisseur étranger bénéficie d’avantages fiscaux exceptionnels???: absence de droits de succession, exonération partielle ou totale du profit immobilier sur les résidences principales en cas de cession..., on comprend mieux l’attrait de ce patrimoine. En plus, comme dans tous les pays de l’UE, une convention fiscale avec la France permet par ailleurs d’échapper à la double imposition directe sur les revenus perçus au Maroc.
Ce qui fait que partout au Maroc, les étrangers achètent des terrains et construisent villas, maisons et riads. Si le phénomène de la résidence secondaire pour les étrangers est tout à fait normal, sur la ville ocre, la folie des riads a dépassé toutes les limites imaginables, à tel point que Marrakech est devenue inaccessible pour beaucoup de Français. La ruée est en train de glisser vers d’autres villes traditionnelles comme Fès et tout dernièrement Rabat où tout un quartier dans l’ancienne Médina de Rabat est en train de passer entre les mains des étrangers qui s’installent dans des riads. Pour les Marocains qui ont cédé leur patrimoine à des prix modiques, la plupart ne se rendent compte de la vraie valeur des trésors qu’ils laissent filer entre leurs mains, qu’une fois leur bien vendu. Selon Yahya Bouchama, architecte et spécialiste de l’architecture traditionnelle : «dans la Médina de Rabat, où la superficie est plus petite que Marrakech ou Fès, la ville arrivera rapidement à saturation et la spéculation pourra alors commencer».
À Rabat comme à Marrakech, les problèmes de voisinage avec les nouveaux acquéreurs ont déjà commencé avant même que les nouveaux locataires débarquent de l’Hexagone. Les travaux que les étrangers entreprennent dans les maisons traditionnelles dénotent de la folie des grandeurs. Sous l’œil passif des autorités locales, certains construisent dans le non-respect de la loi. Les travaux causent des dommages énormes aux murs des voisins qui n’ont pas le bras aussi long pour porter plainte chez le caïd du coin. À la médina de Rabat, les habitants d’un quartier parlent même d’une autorisation du caïd pour le travail nocturne, dans une maison achetée par un étranger. Les travaux qui durent depuis le mois de juillet dernier constituent le calvaire quotidien des habitants. La liste des irrégularités ne s’arrête pas, de l’élévation vertigineuse qui cache le soleil aux maisons voisines, à l’endommagement et fissures sur les murs des voisins, sans parler de la défiguration du cadre architectural local.
La formule de bon voisinage traditionnelle en place a été transgressée par les nouveaux arrivants qui ne demandent même pas l’autorisation des voisins mitoyens, selon le mode de construction traditionnelle. Les architectes aussi ont une connaissance quasi nulle des techniques de construction traditionnelle. Ils ne jurent que par le béton qui ne résiste pas au fort taux d’humidité de l’ancienne médina de Rabat proche de la mer. Même chose à Marrakech, le béton n’est pas aussi isolant que la terre et la brique traditionnelle, du coup la climatisation et les cheminées sont utilisées à outrance. A Marrakech, selon un habitant de la ville : «si la frénésie continue, un jour, on verra le commissariat de Djemâa el Fna se transformer en maison d’hôte et les cellules de garde à vue facturées à 2 000 DH la nuitée. Pourquoi pas, puisque Alfred Hitchcock y avait tourné un film».
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Sur Marrakech, depuis 1999, les Français rachètent riads et maisons traditionnelles de la médina, une mode qui a tourné rapidement à la frénésie. De plus en plus des problèmes liés à ces nouveaux habitants apparaissent. Selon le patron d’une agence spécialisée dans l’immobilier à Marrakech, le marché de l’immobilier est toujours en pleine effervescence.
Au centre, dans les quartiers de Guéliz et de l’Hivernage, le prix moyen des appartements a augmenté d’environ 15% dans le segment «haut de gamme», pour s’établir à un prix moyen de 14.000 Dirhams le mètre carré pour les appartements de revente et à 12.500 Dirhams pour les programmes neufs. Ce segment attire plus les investisseurs ayant pour un but de placement et de rendement locatif (longue durée ou saisonnier). Ce sont essentiellement des Européens et des Marocains de l’étranger revenus investir au pays. Actuellement, c’est le secteur-phare à Marrakech. Dans la construction standard, en périphérie, les prix sont entre 7000 et 8000 Dh (640 à 730 Euros). Dans ce segment, l’augmentation est plus modérée (5 %). Il y a des immeubles soignés, en commercialisation, ciblant une clientèle de cadres marocains, pour habitation ou de placement à long terme.
Frénésie
Dans le secteur des villas, entre 6 et 20 Km de Marrakech, l’offre est plus abondante. Tout d’abord de grands projets où les prix se situent entre 2.500.000 et 23.000.000 de Dh (220.000 et 2.000.000 d’Euros). Les villas proposées sont de différentes tailles dans un périmètre sécurisé. Une offre de sport et de détente est intégrée. Dans ce secteur, les prix ont évolué de 10%. Pour un rendement locatif, de par leur localisation, les prix sont inférieurs d’environ de 50% de ceux du centre. Les terrains sont toujours recherchés, tout d’abord au centre ville où le mètre carré de terrain constructible pour un R+5, est entre 10.000 et 20.000 dirhams.
Comme l’investisseur étranger bénéficie d’avantages fiscaux exceptionnels???: absence de droits de succession, exonération partielle ou totale du profit immobilier sur les résidences principales en cas de cession..., on comprend mieux l’attrait de ce patrimoine. En plus, comme dans tous les pays de l’UE, une convention fiscale avec la France permet par ailleurs d’échapper à la double imposition directe sur les revenus perçus au Maroc.
Ce qui fait que partout au Maroc, les étrangers achètent des terrains et construisent villas, maisons et riads. Si le phénomène de la résidence secondaire pour les étrangers est tout à fait normal, sur la ville ocre, la folie des riads a dépassé toutes les limites imaginables, à tel point que Marrakech est devenue inaccessible pour beaucoup de Français. La ruée est en train de glisser vers d’autres villes traditionnelles comme Fès et tout dernièrement Rabat où tout un quartier dans l’ancienne Médina de Rabat est en train de passer entre les mains des étrangers qui s’installent dans des riads. Pour les Marocains qui ont cédé leur patrimoine à des prix modiques, la plupart ne se rendent compte de la vraie valeur des trésors qu’ils laissent filer entre leurs mains, qu’une fois leur bien vendu. Selon Yahya Bouchama, architecte et spécialiste de l’architecture traditionnelle : «dans la Médina de Rabat, où la superficie est plus petite que Marrakech ou Fès, la ville arrivera rapidement à saturation et la spéculation pourra alors commencer».
À Rabat comme à Marrakech, les problèmes de voisinage avec les nouveaux acquéreurs ont déjà commencé avant même que les nouveaux locataires débarquent de l’Hexagone. Les travaux que les étrangers entreprennent dans les maisons traditionnelles dénotent de la folie des grandeurs. Sous l’œil passif des autorités locales, certains construisent dans le non-respect de la loi. Les travaux causent des dommages énormes aux murs des voisins qui n’ont pas le bras aussi long pour porter plainte chez le caïd du coin. À la médina de Rabat, les habitants d’un quartier parlent même d’une autorisation du caïd pour le travail nocturne, dans une maison achetée par un étranger. Les travaux qui durent depuis le mois de juillet dernier constituent le calvaire quotidien des habitants. La liste des irrégularités ne s’arrête pas, de l’élévation vertigineuse qui cache le soleil aux maisons voisines, à l’endommagement et fissures sur les murs des voisins, sans parler de la défiguration du cadre architectural local.
La formule de bon voisinage traditionnelle en place a été transgressée par les nouveaux arrivants qui ne demandent même pas l’autorisation des voisins mitoyens, selon le mode de construction traditionnelle. Les architectes aussi ont une connaissance quasi nulle des techniques de construction traditionnelle. Ils ne jurent que par le béton qui ne résiste pas au fort taux d’humidité de l’ancienne médina de Rabat proche de la mer. Même chose à Marrakech, le béton n’est pas aussi isolant que la terre et la brique traditionnelle, du coup la climatisation et les cheminées sont utilisées à outrance. A Marrakech, selon un habitant de la ville : «si la frénésie continue, un jour, on verra le commissariat de Djemâa el Fna se transformer en maison d’hôte et les cellules de garde à vue facturées à 2 000 DH la nuitée. Pourquoi pas, puisque Alfred Hitchcock y avait tourné un film».
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