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Nicolas Sarkozy a fait dimanche de l' augmentation de la constructibilité son outil privilégié pour lutter contre la crise du logement et la hausse des loyers qui l'accompagne. Il a en revanche balayé d'un revers de main toute idée d'encadrer les loyers, une des propositions phares de François Hollande. "Si on fait l'encadrement des loyers, c'est très simple, plus personne ne louera, et plus personne ne construira. C'est exactement le contraire de ce qu'il faut faire. Ca n'a marché nulle part, même à l'époque de l'Union soviétique" a assené dimanche le président de la République. Le problème, c'est que cette affirmation est fausse. Nicolas Sarkozy oublie en effet un petit pays lointain qu'il a abondamment donné en exemple par ailleurs: l'Allemagne.
Le "miroir des loyers", l'encadrement en version allemande
Outre-Rhin, en effet, c'est le locataire qui fait sa loi. Pas question de payer des sommes extravagantes pour se loger. Les loyers sont encadrés par un dispositif appelé le "miroir des loyers", adopté en 1973 à Cologne entre une association de propriétaires et de locataires, et étendu par la suite à la plupart des villes allemandes.
Ce dispositif permet d'établir des fourchettes de loyers dans chaque ville en fonction d'un certain nombre de critères comme la qualité du quartier, la taille du logement, le niveau d'équipement ou encore la date de construction. Résultat, l'évolution des prix sur le marché locatif est strictement encadrée dans une zone géographique et à un moment donné.
Constitué d'une banque de données révisée annuellement, le "miroir des loyers" donne la photographie exacte des loyers pratiqués. "Chaque länder fixe un loyer maximum sur une moyenne par quartier, explique Bernard Vorms, directeur général de l'ANIL, l'agence nationale pour l'information sur le logement. Si jamais le montant du bail est supérieur à 20% aux loyers pratiqués pour des logements comparables, le locataire peut saisir le juge". Dans ce cas, le juge se réfère entre autres, aux éléments fournis par la banque de données. Ainsi, " ce dispositif interdit de fait les loyers manifestement surévalués ". " Le cadre des négociations pour établir la référence des loyers de façon annuelle entre l'association des propriétaires de chaque länder et celle des locataires est un vrai dialogue social ", souligne le directeur général de l'ANIL. Il n'y a aucun éparpillement syndical comme l'on peut connaître en France".
Autre mesure en faveur du locataire, l'absence d'indexation annuelle des loyers sur l'inflation. Quant aux hausses des loyers, elles ne peuvent pas dépasser 20% sur trois ans. Toutes les hausses nécessitent l'accord des locataires, le locataire a trois mois pour négocier, accepter ou refuser cette augmentation. Et en cas de refus par le locataire, le propriétaire n'a d'autres moyens que de se tourner vers le juge.
Pourquoi ce dispositif fonctionne-t-il en Allemagne?
A la différence de Paris, où le marché est extrêmement tendu, l'Allemagne ne connaît aucune tension sur le marché locatif grâce à un parc très conséquent. Pendant que les prix doublaient en France, l'immobilier allemand a progressivement baissé depuis15 ans. Mais il faut reconnaître que l'Allemagne est confrontée à une démographie déclinante. Là où la France gagne 375.000 habitants par an depuis 2005, notre voision en perd 100.000. Enfin, il existe un modèle de bail unique pour le parc locatif privé et public. "C'est un bail à durée illimité. Un locataire qui paye régulièrement son loyer et ses charges peut donc envisager de passer sa vie dans le même appartement. Il peut même le transmettre à ses enfants puisque les baux sont héréditaires ", explique Bernard Vorms. En Allemagne, la crainte du propriétaire, c'est celle du "locataire nomade" : le locataire peut très bien décider de résilier son bail car il a trouvé un logement avec un meilleur rapport qualité/prix. L'enjeu primordial du propriétaire, en Allemagne, est donc de conserver son locataire : c'est pourquoi les prix des loyers augmentent peu.
Le "miroir des loyers" peut-il être exporté en France?
" Nous pourrions nous en inspirer, notamment sur cette connaissance par le miroir des loyers pratiqués ", explique Bernard Vorms, de l'ANIL. " Surtout en ce qui concerne les nouvelles locations. Elles ne font l'objet d'aucunes règles. A Paris, par exemple, la différence est trop importante entre les locataires en place et les nouveaux arrivants".
Un modèle allemand dont veut s'inspirer le parti socialiste comme l'explique Najat Vallaud Belkacem, porte-parole du PS. "Les conditions du marché ne sont pas les mêmes, mais l'exemple allemand a montré son efficacité". Au programme du parti socialiste, un encadrement des loyers lors de la première location ou à la relocation dans des zones de spéculation immobilière. Le changement de bail est évidemment un moment clé: il s'agit d'éviter que les augmentations entre deux locataires ne soient pas déconnectées de l'évolution des revenus de ménages.
"Pour François Hollande, encadrer les loyers, c'est les plafonner", souligne la porte-parole du parti socialiste. Prenons un exemple clair : si dans un quartier les loyers moyens des deux-pièces sont de 22 euros/m², les bailleurs devront s'aligner sur ce tarif pour les logements qu'ils mettent en location. En cas de non respect de cette règle par le propriétaire, le locataire disposera de six mois pour contester son loyer et obtenir un réajustement en saisissant un juge s'il le faut.
"Dans les zones géographiques où le marché est extrêmement tendu, nous irons même plus loin et un décret pourra limiter le montant du loyer à 80% des tarifs moyens du secteur ", rajoute la porte-parole.
Marie-Dominique Dubois
l expansion
Le "miroir des loyers", l'encadrement en version allemande
Outre-Rhin, en effet, c'est le locataire qui fait sa loi. Pas question de payer des sommes extravagantes pour se loger. Les loyers sont encadrés par un dispositif appelé le "miroir des loyers", adopté en 1973 à Cologne entre une association de propriétaires et de locataires, et étendu par la suite à la plupart des villes allemandes.
Ce dispositif permet d'établir des fourchettes de loyers dans chaque ville en fonction d'un certain nombre de critères comme la qualité du quartier, la taille du logement, le niveau d'équipement ou encore la date de construction. Résultat, l'évolution des prix sur le marché locatif est strictement encadrée dans une zone géographique et à un moment donné.
Constitué d'une banque de données révisée annuellement, le "miroir des loyers" donne la photographie exacte des loyers pratiqués. "Chaque länder fixe un loyer maximum sur une moyenne par quartier, explique Bernard Vorms, directeur général de l'ANIL, l'agence nationale pour l'information sur le logement. Si jamais le montant du bail est supérieur à 20% aux loyers pratiqués pour des logements comparables, le locataire peut saisir le juge". Dans ce cas, le juge se réfère entre autres, aux éléments fournis par la banque de données. Ainsi, " ce dispositif interdit de fait les loyers manifestement surévalués ". " Le cadre des négociations pour établir la référence des loyers de façon annuelle entre l'association des propriétaires de chaque länder et celle des locataires est un vrai dialogue social ", souligne le directeur général de l'ANIL. Il n'y a aucun éparpillement syndical comme l'on peut connaître en France".
Autre mesure en faveur du locataire, l'absence d'indexation annuelle des loyers sur l'inflation. Quant aux hausses des loyers, elles ne peuvent pas dépasser 20% sur trois ans. Toutes les hausses nécessitent l'accord des locataires, le locataire a trois mois pour négocier, accepter ou refuser cette augmentation. Et en cas de refus par le locataire, le propriétaire n'a d'autres moyens que de se tourner vers le juge.
Pourquoi ce dispositif fonctionne-t-il en Allemagne?
A la différence de Paris, où le marché est extrêmement tendu, l'Allemagne ne connaît aucune tension sur le marché locatif grâce à un parc très conséquent. Pendant que les prix doublaient en France, l'immobilier allemand a progressivement baissé depuis15 ans. Mais il faut reconnaître que l'Allemagne est confrontée à une démographie déclinante. Là où la France gagne 375.000 habitants par an depuis 2005, notre voision en perd 100.000. Enfin, il existe un modèle de bail unique pour le parc locatif privé et public. "C'est un bail à durée illimité. Un locataire qui paye régulièrement son loyer et ses charges peut donc envisager de passer sa vie dans le même appartement. Il peut même le transmettre à ses enfants puisque les baux sont héréditaires ", explique Bernard Vorms. En Allemagne, la crainte du propriétaire, c'est celle du "locataire nomade" : le locataire peut très bien décider de résilier son bail car il a trouvé un logement avec un meilleur rapport qualité/prix. L'enjeu primordial du propriétaire, en Allemagne, est donc de conserver son locataire : c'est pourquoi les prix des loyers augmentent peu.
Le "miroir des loyers" peut-il être exporté en France?
" Nous pourrions nous en inspirer, notamment sur cette connaissance par le miroir des loyers pratiqués ", explique Bernard Vorms, de l'ANIL. " Surtout en ce qui concerne les nouvelles locations. Elles ne font l'objet d'aucunes règles. A Paris, par exemple, la différence est trop importante entre les locataires en place et les nouveaux arrivants".
Un modèle allemand dont veut s'inspirer le parti socialiste comme l'explique Najat Vallaud Belkacem, porte-parole du PS. "Les conditions du marché ne sont pas les mêmes, mais l'exemple allemand a montré son efficacité". Au programme du parti socialiste, un encadrement des loyers lors de la première location ou à la relocation dans des zones de spéculation immobilière. Le changement de bail est évidemment un moment clé: il s'agit d'éviter que les augmentations entre deux locataires ne soient pas déconnectées de l'évolution des revenus de ménages.
"Pour François Hollande, encadrer les loyers, c'est les plafonner", souligne la porte-parole du parti socialiste. Prenons un exemple clair : si dans un quartier les loyers moyens des deux-pièces sont de 22 euros/m², les bailleurs devront s'aligner sur ce tarif pour les logements qu'ils mettent en location. En cas de non respect de cette règle par le propriétaire, le locataire disposera de six mois pour contester son loyer et obtenir un réajustement en saisissant un juge s'il le faut.
"Dans les zones géographiques où le marché est extrêmement tendu, nous irons même plus loin et un décret pourra limiter le montant du loyer à 80% des tarifs moyens du secteur ", rajoute la porte-parole.
Marie-Dominique Dubois
l expansion