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La folie immobilière qui a pris l'Espagne dans les années 2000 a eu les conséquences que l'on sait : explosion du chômage, déséquilibrage des finances publiques, effondrement d'une bonne moitié du secteur bancaire... De façon volontaire ou contrainte - notamment dans le cadre de l'aide financière européenne -, l'Espagne s'emploie maintenant à désactiver certains des mécanismes qui l'ont fait tomber dans cette folie du « ladrillo » (brique). En voici quatre exemples.
Profonde restructuration des caisses d'épargne
Le secteur bancaire a joué un grand rôle dans le développement de la bulle immobilière en prêtant à tout-va aux constructeurs, aux promoteurs et aux ménages. Une frénésie prêteuse évidemment favorisée par des taux d'intérêt réels négatifs et d'importants flux d'argent provenant du nord de l'Europe... Si quasiment tous les établissements financiers se sont prêtés au jeu, les caisses d'épargne s'y sont plus fourvoyées que les banques. De par leur faible professionnalisation et la politisation de leurs organes dirigeants, la majorité des « cajas » se sont transformées en banques de développement régional, investissant dans des projets immobiliers non viables. Au terme d'une profonde restructuration, elles ont pratiquement disparu : sauf deux minuscules exceptions, toutes ont été transformées en banques, les plus faibles ayant été nationalisées ou absorbées par les plus solides.
Suppression de l'incitation fiscale pour l'achat d'un logement
Dans un pays où la culture de la propriété est si importante - plus de 80 % des Espagnols sont propriétaires -, l'existence d'une incitation fiscale à l'achat d'un logement était un véritable pousse-au-crime. Pour la plupart des organisations internationales, la déduction fiscale pour l'achat de la résidence principale avait donc favorisé le développement de la bulle immobilière. Après avoir été rétablie par le gouvernement conservateur de Mariano Rajoy à son arrivée au pouvoir fin 2011, cette déduction fiscale a finalement été supprimée dans le cadre du budget 2013 sous la pression de la Commission européenne et du Fonds monétaire international
Limitation de la durée des prêts hypothécaires
Au plus fort de la bulle, plusieurs mauvaises pratiques sévissaient à l'heure d'octroyer des prêts immobiliers : ratio « loan to value » (rapport entre le montant du crédit et la valeur du bien) proche ou supérieur à 100 %, donc peu ou pas d'apport personnel, emprunt sur 40 ans... Autant de pratiques ayant fortement incité à l'achat certaines populations (les immigrés notamment) n'ayant aujourd'hui plus les moyens de rembourser leur prêt. Si aucune mesure n'a été prise quant au « loan to value », un projet de loi prévoit de limiter la durée des prêts à un maximum de 30 ans. « C'est une bonne chose mais ce n'est pas suffisant, estime José Luis Ruiz Bartolomé, expert immobilier et auteur du livre "Adiós, ladrillo, adiós". Ce qu'il faut changer, c'est les taux variables. Les banques espagnoles ont commencé à opter pour les taux variables à la fin des années 1990 car, en transmettant le risque au client, elles peuvent prêter à plus long terme sans trop de risque. »
Indépendance des sociétés d'évaluation immobilière
Dernier exemple : ce même projet de loi prévoit également de limiter à 10 % la participation des banques dans les sociétés d'évaluation immobilière et les obligent à accepter une évaluation apportée par le client. Par leurs liens incestueux, les banques et les sociétés d'évaluation immobilière sont taxées pour avoir participé à l'augmentation artificielle des prix. A l'heure actuelle, les prix ont reculé de 35 % depuis leur pic en 2007. Et n'auraient pas encore touché leur plancher selon la majorité des experts
les échos fr
Profonde restructuration des caisses d'épargne
Le secteur bancaire a joué un grand rôle dans le développement de la bulle immobilière en prêtant à tout-va aux constructeurs, aux promoteurs et aux ménages. Une frénésie prêteuse évidemment favorisée par des taux d'intérêt réels négatifs et d'importants flux d'argent provenant du nord de l'Europe... Si quasiment tous les établissements financiers se sont prêtés au jeu, les caisses d'épargne s'y sont plus fourvoyées que les banques. De par leur faible professionnalisation et la politisation de leurs organes dirigeants, la majorité des « cajas » se sont transformées en banques de développement régional, investissant dans des projets immobiliers non viables. Au terme d'une profonde restructuration, elles ont pratiquement disparu : sauf deux minuscules exceptions, toutes ont été transformées en banques, les plus faibles ayant été nationalisées ou absorbées par les plus solides.
Suppression de l'incitation fiscale pour l'achat d'un logement
Dans un pays où la culture de la propriété est si importante - plus de 80 % des Espagnols sont propriétaires -, l'existence d'une incitation fiscale à l'achat d'un logement était un véritable pousse-au-crime. Pour la plupart des organisations internationales, la déduction fiscale pour l'achat de la résidence principale avait donc favorisé le développement de la bulle immobilière. Après avoir été rétablie par le gouvernement conservateur de Mariano Rajoy à son arrivée au pouvoir fin 2011, cette déduction fiscale a finalement été supprimée dans le cadre du budget 2013 sous la pression de la Commission européenne et du Fonds monétaire international
Limitation de la durée des prêts hypothécaires
Au plus fort de la bulle, plusieurs mauvaises pratiques sévissaient à l'heure d'octroyer des prêts immobiliers : ratio « loan to value » (rapport entre le montant du crédit et la valeur du bien) proche ou supérieur à 100 %, donc peu ou pas d'apport personnel, emprunt sur 40 ans... Autant de pratiques ayant fortement incité à l'achat certaines populations (les immigrés notamment) n'ayant aujourd'hui plus les moyens de rembourser leur prêt. Si aucune mesure n'a été prise quant au « loan to value », un projet de loi prévoit de limiter la durée des prêts à un maximum de 30 ans. « C'est une bonne chose mais ce n'est pas suffisant, estime José Luis Ruiz Bartolomé, expert immobilier et auteur du livre "Adiós, ladrillo, adiós". Ce qu'il faut changer, c'est les taux variables. Les banques espagnoles ont commencé à opter pour les taux variables à la fin des années 1990 car, en transmettant le risque au client, elles peuvent prêter à plus long terme sans trop de risque. »
Indépendance des sociétés d'évaluation immobilière
Dernier exemple : ce même projet de loi prévoit également de limiter à 10 % la participation des banques dans les sociétés d'évaluation immobilière et les obligent à accepter une évaluation apportée par le client. Par leurs liens incestueux, les banques et les sociétés d'évaluation immobilière sont taxées pour avoir participé à l'augmentation artificielle des prix. A l'heure actuelle, les prix ont reculé de 35 % depuis leur pic en 2007. Et n'auraient pas encore touché leur plancher selon la majorité des experts
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