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Les prix de l’immobilier dans les grandes villes ne baissent pas. Ce constat est dressé dans la dernière lettre mensuelle du Centre marocain de conjoncture (CMC) dédiée à l’immobilier. Pour preuve, le Centre met en avant la croissance annuelle des prix dans le secteur : elle est passée de 10 à 35% sur la période 2006-2012. Le CMC fait en outre état d’une stagnation au premier trimestre 2013.
Sur le segment de l’immobilier résidentiel, la demande a connu une «effervescence» alimentée par la demande des ménages et par l’«empressement d’une appétence spéculative» en provenance de l’étranger, selon les analystes du CMC. Ces derniers ont tenté d’identifier les déterminants qui expliqueraient cette hausse des prix. «Une partie de la hausse est expliquée par le déséquilibre du marché immobilier -rapport entre l’offre et la demande-.
Toutefois, ce premier déterminant n’explique pas à lui seul toute la hausse constatée», explique le rédacteur de la lettre du Centre. Un autre élément est à rechercher, selon lui, dans les facteurs qui militent en faveur d’un «retour progressif à la réalité des prix dans le secteur».
Le CMC remonte ainsi jusqu’en 2000 pour tenter une analyse plus approfondie. Les prix de l’immobilier, avant cette année, étaient marqués par un «gel prolongé», dû tout simplement à la «méfiance» des investisseurs dans l’économie interne, et ne reflétaient pas la valeur réelle des biens immobiliers. Après 2000, l’on assistera à une phase marquée par l’ouverture de grands chantiers immobiliers. Les dernières années ont ainsi connu une recrudescence, sans précédent, du flux des transactions immobilières. «Ce regain d’intérêt pour l’investissement, largement agrémenté par un aspect spéculatif et une quasi-généralisation de la vente au noir, a fortement contribué à la hausse des prix», conclut le Centre, présidé par l’Usfpéiste Habib El Malki.
Les autres facteurs
Le CMC met aussi en avant la hausse des coûts de production dans le secteur pour expliquer la hausse des prix des logements. «Le ciment reste la matière dont le prix au Maroc est pratiquement le double de son cours sur le marché international», lit-on dans la lettre du Centre d’étude. Sans oublier le foncier public, qui représente aujourd’hui 50% du coût de la construction, contre 20% avant 2000. L’institution appelle ainsi l’État à consolider son rôle de régulateur en facilitant l’accès au foncier urbanisable, nécessaire pour assurer l’équilibre du marché immobilier.
L’autre déterminant identifié par les économistes du CMC est lié aux normes d’urbanisme. Ces derniers «ont inféré des coûts indirects supplémentaires» et dont la répercussion a été sensible sur la formation du prix de l’immobilier. Autrement dit, la recherche permanente de l’État à améliorer l’arsenal urbanistique national par l’adoption de nouvelles normes a conduit tout simplement à rendre l’urbanisme «cher».
L’ouverture de l’économie nationale sur l’international est aussi considérée par le CMC comme un déterminant de la hausse des prix. Les investissements directs étrangers dans le secteur ont atteint une moyenne annuelle de 9,5 milliards de DH entre 2006 et 2012. «Il s’agit là d’une demande externe sur le marché immobilier interne. Cette composante de la demande a toujours été occultée du modèle de la recherche d’ajustement de l’offre à la demande en logement au Maroc», soutient le Centre. Dans sa lettre, ce dernier insiste à maintes reprises sur le rôle de régulation de l’État, car, selon ses experts, la hausse des prix de l’immobilier «doit rester maîtrisable».
Une fiscalité à repenser
Près d’une cinquantaine de dispositions fiscales sont applicables à l’activité immobilière. Pour le CMC, la fiscalité immobilière est «assez complexe» tant il est difficile d’en saisir tous les soubassements. Le Centre cite deux exemples pour illustrer cette complexité. Il s’agit des droits d’enregistrement, où quatre taux différents sont applicables, et le redressement des prix déclarés en matière de cession d’immeubles. Le deuxième exemple est à l’origine d’une situation de «Adverse Selection», explique-t-on dans la lettre du CMC. «Puisque l’administration fiscale va fatalement remettre en cause le prix que je vais déclarer, je préfère déclarer un prix plus bas que celui de la transaction. De cette façon, on retombe sur le prix normal après redressement», se disent les promoteurs, selon le CMC. Ce type de procédure engendre des coûts qui peuvent être dissuasifs pour tout opérateur impliqué dans une cession de bien immobilier, estiment les rédacteurs de la lettre. La relance des déclarations est devenue, selon eux, quasi systématique et les recours suivent également : une simple transaction immobilière peut se transformer en une longue et lourde affaire judiciaire.
Le CMC reste ainsi convaincu que la fiscalité immobilière doit être «repensée». Ces dix dernières années, elle s’est substituée progressivement à l’ensemble des systèmes d’aide au logement, qui a été en vigueur au cours des phases précédentes (bonification des taux d’intérêts bancaires ou sur l’aide directe ou encore sur la mobilisation du foncier public), surtout pour le logement social. «Toutefois, pour le reste du secteur, la fiscalité pèse lourdement sur le prix final du logement. La charge fiscale représente près de 32% contre 10 à 21% dans les pays à économie similaire», assure le Centre
le matin
Sur le segment de l’immobilier résidentiel, la demande a connu une «effervescence» alimentée par la demande des ménages et par l’«empressement d’une appétence spéculative» en provenance de l’étranger, selon les analystes du CMC. Ces derniers ont tenté d’identifier les déterminants qui expliqueraient cette hausse des prix. «Une partie de la hausse est expliquée par le déséquilibre du marché immobilier -rapport entre l’offre et la demande-.
Toutefois, ce premier déterminant n’explique pas à lui seul toute la hausse constatée», explique le rédacteur de la lettre du Centre. Un autre élément est à rechercher, selon lui, dans les facteurs qui militent en faveur d’un «retour progressif à la réalité des prix dans le secteur».
Le CMC remonte ainsi jusqu’en 2000 pour tenter une analyse plus approfondie. Les prix de l’immobilier, avant cette année, étaient marqués par un «gel prolongé», dû tout simplement à la «méfiance» des investisseurs dans l’économie interne, et ne reflétaient pas la valeur réelle des biens immobiliers. Après 2000, l’on assistera à une phase marquée par l’ouverture de grands chantiers immobiliers. Les dernières années ont ainsi connu une recrudescence, sans précédent, du flux des transactions immobilières. «Ce regain d’intérêt pour l’investissement, largement agrémenté par un aspect spéculatif et une quasi-généralisation de la vente au noir, a fortement contribué à la hausse des prix», conclut le Centre, présidé par l’Usfpéiste Habib El Malki.
Les autres facteurs
Le CMC met aussi en avant la hausse des coûts de production dans le secteur pour expliquer la hausse des prix des logements. «Le ciment reste la matière dont le prix au Maroc est pratiquement le double de son cours sur le marché international», lit-on dans la lettre du Centre d’étude. Sans oublier le foncier public, qui représente aujourd’hui 50% du coût de la construction, contre 20% avant 2000. L’institution appelle ainsi l’État à consolider son rôle de régulateur en facilitant l’accès au foncier urbanisable, nécessaire pour assurer l’équilibre du marché immobilier.
L’autre déterminant identifié par les économistes du CMC est lié aux normes d’urbanisme. Ces derniers «ont inféré des coûts indirects supplémentaires» et dont la répercussion a été sensible sur la formation du prix de l’immobilier. Autrement dit, la recherche permanente de l’État à améliorer l’arsenal urbanistique national par l’adoption de nouvelles normes a conduit tout simplement à rendre l’urbanisme «cher».
L’ouverture de l’économie nationale sur l’international est aussi considérée par le CMC comme un déterminant de la hausse des prix. Les investissements directs étrangers dans le secteur ont atteint une moyenne annuelle de 9,5 milliards de DH entre 2006 et 2012. «Il s’agit là d’une demande externe sur le marché immobilier interne. Cette composante de la demande a toujours été occultée du modèle de la recherche d’ajustement de l’offre à la demande en logement au Maroc», soutient le Centre. Dans sa lettre, ce dernier insiste à maintes reprises sur le rôle de régulation de l’État, car, selon ses experts, la hausse des prix de l’immobilier «doit rester maîtrisable».
Une fiscalité à repenser
Près d’une cinquantaine de dispositions fiscales sont applicables à l’activité immobilière. Pour le CMC, la fiscalité immobilière est «assez complexe» tant il est difficile d’en saisir tous les soubassements. Le Centre cite deux exemples pour illustrer cette complexité. Il s’agit des droits d’enregistrement, où quatre taux différents sont applicables, et le redressement des prix déclarés en matière de cession d’immeubles. Le deuxième exemple est à l’origine d’une situation de «Adverse Selection», explique-t-on dans la lettre du CMC. «Puisque l’administration fiscale va fatalement remettre en cause le prix que je vais déclarer, je préfère déclarer un prix plus bas que celui de la transaction. De cette façon, on retombe sur le prix normal après redressement», se disent les promoteurs, selon le CMC. Ce type de procédure engendre des coûts qui peuvent être dissuasifs pour tout opérateur impliqué dans une cession de bien immobilier, estiment les rédacteurs de la lettre. La relance des déclarations est devenue, selon eux, quasi systématique et les recours suivent également : une simple transaction immobilière peut se transformer en une longue et lourde affaire judiciaire.
Le CMC reste ainsi convaincu que la fiscalité immobilière doit être «repensée». Ces dix dernières années, elle s’est substituée progressivement à l’ensemble des systèmes d’aide au logement, qui a été en vigueur au cours des phases précédentes (bonification des taux d’intérêts bancaires ou sur l’aide directe ou encore sur la mobilisation du foncier public), surtout pour le logement social. «Toutefois, pour le reste du secteur, la fiscalité pèse lourdement sur le prix final du logement. La charge fiscale représente près de 32% contre 10 à 21% dans les pays à économie similaire», assure le Centre
le matin