FRANCE-La bombe sociale à retardement : les trentenaires interdits d’accès à la propriété

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Seuls 7 % des trentenaires qui vivent en région parisienne parviennent à accéder à un logement qui corresponde à leurs besoins, selon une étude de l'Université Dauphine et du Crédit foncier. Ne parvenant pas à accéder à la propriété, 93% des 30-35 ans font les frais de loyers qui pèsent deux fois plus dans le revenu que dans les années 70.
Futur trouble
Publié le 15 Décembre 2014

Atlantico : Selon une étude de l'Université Dauphine et du Crédit Foncier, seuls 27% des ménages ont les moyens d'accéder aujourd'hui, dans la région parisienne, à un logement qui corresponde réellement à leurs besoin. Ils étaient 44% en 1998. Chez les 30-35 ans, ce taux tombe à... 7%. Concrètement, quel est le risque pour l'économie nationale d'avoir des jeunes couples majoritairement locataires ?

Philippe Crevel : La propriété de sa résidence n’est pas une fin en soi. Les Français éprouvent une forte appétence pour la pierre et ils la paient très cher. 57 % des Français sont propriétaires de leur résidence et ce taux monte à 75 % pour les retraités.

La possession de son logement est perçue comme une sécurité, comme un des éléments clefs de la bonne préparation financière de sa retraite. La pierre offre un toit et n’a pas vocation à partir en fumée en cas de krach financier. Or, d'un point de vue financier, la pierre n’est pas obligatoirement une bonne affaire. En prenant en compte les charges, les impôts et surtout le coût d’acquisition, dans un très grand nombre de cas, il vaut mieux être locataire que propriétaire. En outre, avec une mobilité professionnelle en augmentation, la possession de son logement n’est pas obligatoirement un atout. L’immobilier n’est pas une valeur refuge insensible aux fluctuations économiques. Le prix du mètre carré entre 1992 et 1994 avait chuté de 50 % en région parisienne en raison de la hausse des taux d’intérêt et de la récession de 1993.

Avec le doublement des prix de l’immobilier en dix ans et avec des salaires qui progressent bien moins vite, il est malheureusement logique que les ménages rencontrent des difficultés importantes pour acheter un bien immobilier. Cela concerne tout naturellement les jeunes actifs qui ne disposent pas de patrimoine et qui sont primo-accédants. Les problèmes d’insertion des jeunes dans le monde du travail ne font que renforcer cette situation.

La question n’est pas la possession ou pas de sa résidence principale mais le fait que les jeunes couples doivent consacrer une part importante de leurs revenus pour se loger. Depuis 1970, le poids des loyers dans le revenu a doublé passant de 11 à plus de 22 %. Un ménage sur cinq consacre plus de 30 % de ses revenus pour se loger. La France souffre d’un manque de logement et d’une bulle spéculative dont les jeunes actifs sont les principales victimes.
Les retraites des trentenaires ne s'annoncent pas aussi élevées que celles de leurs parents, et l'immobilier est souvent considéré comme un pilier de cette période de la vie. Les trentenaires d'aujourd'hui risquent-ils d'être d'une génération qui restera toujours dans la mauvaise tranche ?

Pour les retraites, la période critique s’étale maintenant jusqu’aux années 2040. En effet, la France, comme bien d’autres pays, est confrontée tout à la fois à l’arrivée à l’âge de la retraite des baby-boomers et à l’allongement de l’espérance de vie. Si en 1981, moins de 350 000 personnes partaient à la retraite ; en 2014, ce sont plus de 700 000 qui sont concernées. En 1950, l’espérance de vie d’un jeune retraité était de 15 ans quand aujourd’hui elle dépasse 25 ans. A droits constants, cette mutation occasionne automatiquement une augmentation des dépenses sociales. Pour éviter une dérive des comptes publics, il faut donc diminuer le passif social en reportant l’âge de la retraite ou en diminuant les pensions. Depuis 1993, les différentes réformes ont réduit la facture de 4 à 6 points du PIB. Malheureusement, avec notre faible croissance et notre faible taux de chômage, cela est encore insuffisant. Le taux de remplacement, c’est-à-dire, le rapport entre la pension perçue et les derniers revenus professionnels devrait diminuer d’ici 2040 de près de 20 points pour les cadres. Après 2040, du fait de la stabilisation du nombre de retraités et si la fécondité française reste à son niveau actuel, la situation devrait être un peu moins tendue sous réserve que notre économie se soit d’ici là redressée… D’autre part, il ne faut pas considérer que l’évolution passée sera celle qui prévaudra dans le futur. Ainsi, avec l’augmentation du nombre de décès, le nombre de logements qui seront remis sur le marché devrait augmenter avec comme conséquence une chute des prix. Il ne faut donc pas préjuger de l’avenir…

Quelles peuvent être les conséquences d'une génération qui n'est pas incitée à envisager une épargne retraite individuelle, mais qui n'a pas le patrimoine nécessaire pour "encaisser" une éventuelle faillite d'une retraite par répartition ?

Il ne faut pas tomber dans le piège de l’implosion générale. Dans le système de retraite par répartition, les pensions sont financées à partir des cotisations perçues sur les actifs. Sauf à imaginer que d’ici quelques années, il n’y ait que des chômeurs en France, il y aura donc toujours des cotisations et donc des pensions. Le problème n’est pas la faillite mais le niveau des pensions. Il faut considérer qu’avec l’allongement de la durée de vie, le montant potentiel que chacun de nous pourra percevoir durant sa retraite est éminemment supérieur à celui de nos aînés.

Néanmoins, pour maintenir son niveau de vie annuel, il apparaît de plus en plus indispensable d’accéder à des compléments de retraite par capitalisation. Les pouvoirs publics ont, notamment en 2003 dans le cadre de la loi Fillon, instauré des incitations fiscales pour favoriser la diffusion des produits d’épargne retraite. Mais, aujourd’hui, si plus de la moitié des Français souhaitent épargner en vue de la retraite, ils éprouvent les pires difficultés pour le faire du fait de leurs problèmes de pouvoir d’achat. En outre, les incitations fiscales ont peu d’impact sur les jeunes actifs qui paient peu d’impôt sur le revenu. Il aurait mieux valu instituer, comme en Allemagne, un dispositif de crédit d’impôt dont auraient bénéficié l’ensemble des souscripteurs de PERP.

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Si les trentenaires d'aujourd'hui vivent nettement plus vieux, et n'ont pas de patrimoine et une retraite médiocre, alors que la demande pour la prise en charge de la dépendance va aller crescendo, qui va payer la note qui s'annonce dans trente ou quarante ans ?

"Demain, nous sommes tous morts" affirmait, non sans raison, Keynes. Par cette formule, il voulait souligner qu’il faut avant tout s’occuper de l’équilibre économique d’aujourd’hui avant de penser à celui de demain ou d’après-demain. Il est, en effet, difficile de prévoir la situation économique à dix, à vingt ou à trente ans. Cela ne signifie pas qu’il ne faille pas s’en préoccuper. A force d’avoir privilégié les prestations sociales du quotidien, la France ne prépare pas l’avenir. Notre pays aurait eu tout à gagner à développer de véritables fonds de pension permettant d’assurer des compléments de retraite par capitalisation. Aujourd’hui, les Français travaillent pour les retraites de leurs partenaires. En effet, les grandes entreprises françaises sont à plus de 50 % possédées par des fonds étrangers. Nous aurions eu tout intérêt de pouvoir faire de même et ainsi profiter de la croissance des entreprises américaines, allemandes, anglaises ou chinoises… Nous payons cher notre myopie idéologique. Il est urgent de mettre un terme à notre tentation de l’isolement. Il faut cesser d’affirmer que notre système de protection sociale est le meilleur du monde. Les retraités américains ou allemands en prenant en compte l’ensemble de leurs pensions, par répartition et par capitalisation, ont un niveau de vie supérieur à celui de nos retraités. Pour la dépendance, la question deviendra sensible autour des années 2030 d’autant plus que le nombre d’aidants familiaux devrait diminuer pour des raisons démographiques et sociales. D’année en année, les pouvoirs publics reportent la réforme de la dépendance. Faudra-t-il instituer une assurance dépendance obligatoire ? Faudra-t-il effectuer un prélèvement sur le patrimoine des plus de 65 ans pour financer la dépendance ? Ces questions restent en suspens ; il faudra un jour ou l’autre les trancher.

Si la situation s'inversait et que l'on arrivait à un accès massif à la propriété vers la quarantaine, cela suffirait-il à inverser le problème ? Quel est le problème de ne pas pouvoir acquérir quand on a 30 ans, comme c'était la norme, si on peut le faire après, notamment en récupérant le patrimoine de ses parents à leurs décès ?

Du fait de l’allongement de l’espérance de vie, nous héritons, en moyenne, vers 60 ans quand, il y a trente ou quarante ans, cela se produisait autour de 40 ou 50 ans. Cette évolution provoque une concentration du patrimoine chez les plus de 55 ans d’autant plus que les conditions économiques ont été favorables pour les générations des années 50. Elles ont bénéficié tout à la fois d’un prix du capital relativement faible, d’une inflation élevée et d’une croissance forte.




Afin d’éviter une stérilisation du capital entre les mains des retraités, il faudrait encourager plus fortement les donations et en contrepartie taxer plus lourdement les successions classiques. Il faudrait également instituer des règles en faveur du trustee permettant de transmettre en franchise de droits la propriété de ses biens notamment professionnels dans des structures associant les héritiers. Avec le vieillissement de la population, nous devons réinventer le modèle social et économique et non tenter de maintenir coûte que coûte l’actuel. Autre solution envisageable, c’est le recours au viager avec sa titrisation afin de lisser les aléas d’espérance de vie.
Quelles sont les autres conséquences économiques plus inattendues que l'on peut craindre d'une situation partie pour être durable ?

Les difficultés rencontrées par les jeunes actifs pour se loger et pour trouver un travail en phase avec leurs aspirations conduisent à leur expatriation. Ce sont bien souvent les meilleurs, les plus aventuriers qui partent au Royaume-Uni, aux Etats-Unis voire en Chine ou à Singapour. Cette internationalisation de la jeunesse française est positive dans le sens où elle permet aux entreprises françaises d’avoir de plus en plus de relais aux quatre coins de la planète. Elle est, en revanche, négative, pour la France, si le départ est synonyme de rupture définitive. De 2006 à 2013, le nombre de Français travaillant à l’étranger est officiellement passé de 1,3 à 1,6 million. Cette progression devrait se poursuivre dans les prochaines années. Par ailleurs, le coût élevé de l’immobilier favorise le développement des pratiques de partage. Les Français individualistes, très attachés à leurs biens se mettent à louer tout ou partie de leur logement, à partager leur voiture. Cela est lié aux possibilités qu’offrent les plates-formes participatives mais aussi à une contrainte de pouvoir d’achat.