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La crise américaine des prêts hypothécaires à risque (subprimes) a inquiété les banques à travers le monde, en gelant les prêts alors que le prix des logements a baissé et que les ventes de maisons neuves se sont effondrées aux États-Unis. En Grande-Bretagne, le spectre d'un sauvetage de banques comme dans les années trente, venant en aide au prêteur en difficulté Northern Rock a choqué à la fois les régulateurs et les consommateurs. Après une hausse vertigineuse de 15 ans, la croissance des prix des logements britanniques semble se tasser cette année à 9 %.
Ces éléments prennent donc l'allure d'un désastre pour les grands promoteurs immobiliers britanniques comme Barratt Developments, Persimmon et Taylor Wimpey. Pourtant, la surprise est que ces compagnies semblent bien mieux se tirer d'affaire que leurs homologues américaines. "On ne voit pas la fin de la crise des marchés immobiliers américains", révèle Tom Gidley Kitchin, analyste chez le courtier londonien Charles Stanley. "Au contraire, en Angleterre, nous ne connaîtrons pas de réduction massive du nombre d'achats de logements."
Tout se résume simplement à l'offre et à la demande. Avec une population relativement stable et une insuffisance du nombre de terrains, la Grande-Bretagne n'a pas connu ces excès spéculatifs qui ont causé un surplus de stock de logements aux États-Unis. Les ventes de nouvelles maisons ne représentent chaque année en Grande-Bretagne qu'environ 10 % des transactions immobilières, contre traditionnellement 15 % aux États-Unis. Comme le secteur immobilier britannique est toujours à court d'approvisionnement, les analystes prévoient que les prix et la demande, tant pour de nouvelles maisons que pour des reventes, continueront probablement à monter, bien qu'à un taux plus lent qu'au cours de ces dernières années.
L'effet "Northern Rock"
Les entrepreneurs peuvent néanmoins s'attendre à des moments un peu plus difficiles. Le 26 septembre, le deuxième plus grand promoteur immobilier britannique en termes de volume Barratt a affiché pour 2007 de solides résultats, avec une augmentation de 25,3 % du chiffre d'affaires à 4,7 milliards d'euros et une hausse de 9,3 % du bénéfice imposable, à 668 millions d'euros. Mais le directeur général Mark Clare a reconnu que la compagnie avait connu un "effet Northern Rock" début septembre, faisant référence au cinquième spécialiste britannique du crédit immobilier et à ses 3,1 milliards d'euros d'emprunt du 14 septembre.
Au cours des premières semaines de septembre - habituellement une période favorable aux achats de nouvelles maisons - Clare indique que Barratt a enregistré un brusque déclin de 10 % de ses ventes. Il insiste sur le fait qu'il est encore trop tôt pour en évaluer les effets, mais a tout de même donné des prévisions plus prudentes pour 2008, en citant des taux d'intérêt en hausse et une hésitation des acheteurs de logements provenant de l'incertitude sur l'économie britannique.
Les actions Barratt ont perdu 5,3 % après l'annonce des bénéfices puis ont clôturé sans changement et ont par la suite grimpé de 3 %. En général, les promoteurs immobiliers britanniques ont enregistré une baisse de leurs actions d'environ 20 % depuis le début de septembre et de 40 % depuis le début de l'année.
Cependant, leur situation est bien meilleure que la crise à laquelle font face les promoteurs immobiliers américains. En août, les ventes de maisons neuves aux États-Unis ont chuté de 8,3 % en glissement annuel, à leur niveau le plus bas depuis presque une décennie. Le 25 septembre, l'Association nationale américaine des agents immobiliers a annoncé que les stocks de maisons non vendues avaient atteint un niveau record pour les 18 dernières années. Le même jour, le plus grand promoteur immobilier du pays du point de vue du chiffre d'affaires, Lennar, basé à Miami, a annoncé une perte pour le troisième trimestre de 399 millions d'euros avec un chiffre d'affaires en baisse de 44 % à 1,8 milliard d'euros.
De l'aide du gouvernement
Pour la Grande-Bretagne en revanche, et depuis 2002, le manque constant de logements a provoqué une hausse de 90 % du prix des maisons, selon le prêteur britannique d'emprunt-logement Halifax. Les analystes prédisent que 160 000 nouvelles unités seront construites en 2007, mais pour faire face à la demande, le gouvernement a demandé que les nouvelles constructions passent annuellement à 240 000 unités d'ici à 2010.
L'incitation gouvernementale pour de nouveaux logements a facilité la stabilité quand d'autres parties de l'Europe éprouvaient des difficultés financières dues au ralentissement du marché immobilier après une longue période de spéculation. Après des années de croissance spectaculaire, les secteurs immobiliers irlandais et espagnols ont été particulièrement frappés par un surplus de constructions nouvelles ainsi que par la volatilité du marché financier. On s'attend, en 2007, à ce que les prix des logements en Irlande baissent de presque 6 % en glissement annuel. La baisse en Espagne est moins sévère, mais l'augmentation de 5,8 % des prix entre fin juillet 2006 et fin juillet 2007 était le taux de croissance le plus bas depuis 2000.
Les promoteurs immobiliers britanniques profitent aussi d'une économie généralement forte. Goldman Sachs prédit pour cette année une croissance du produit intérieur brut (PIB) de 2,9 %. Et bien que la Banque d'Angleterre ait relevé ses taux d'intérêt de 1,25 % depuis juillet 2006, l'augmentation des taux d'emprunt-logement n'a pas radicalement ralenti les ventes de logements.
"Les promoteurs sont satisfaits tant qu'il y a consensus pour la construction de plus de maisons et que l'économie reste forte", explique David Stubbs, économiste senior au Royal Institute of Charter Surveyors. De telles prévisions sont les bienvenues pour les promoteurs du pays. Après tout, personne ne s'attendait à ce que les prix des propriétés britanniques soutiennent leur croissance aussi longtemps. Le fort désir des Britanniques d'avoir une propriété continuera de laisser les entrepreneurs tout sourire, pendant que leurs homologues américains traversent des temps difficiles.
Par BusinessWeek
Ces éléments prennent donc l'allure d'un désastre pour les grands promoteurs immobiliers britanniques comme Barratt Developments, Persimmon et Taylor Wimpey. Pourtant, la surprise est que ces compagnies semblent bien mieux se tirer d'affaire que leurs homologues américaines. "On ne voit pas la fin de la crise des marchés immobiliers américains", révèle Tom Gidley Kitchin, analyste chez le courtier londonien Charles Stanley. "Au contraire, en Angleterre, nous ne connaîtrons pas de réduction massive du nombre d'achats de logements."
Tout se résume simplement à l'offre et à la demande. Avec une population relativement stable et une insuffisance du nombre de terrains, la Grande-Bretagne n'a pas connu ces excès spéculatifs qui ont causé un surplus de stock de logements aux États-Unis. Les ventes de nouvelles maisons ne représentent chaque année en Grande-Bretagne qu'environ 10 % des transactions immobilières, contre traditionnellement 15 % aux États-Unis. Comme le secteur immobilier britannique est toujours à court d'approvisionnement, les analystes prévoient que les prix et la demande, tant pour de nouvelles maisons que pour des reventes, continueront probablement à monter, bien qu'à un taux plus lent qu'au cours de ces dernières années.
L'effet "Northern Rock"
Les entrepreneurs peuvent néanmoins s'attendre à des moments un peu plus difficiles. Le 26 septembre, le deuxième plus grand promoteur immobilier britannique en termes de volume Barratt a affiché pour 2007 de solides résultats, avec une augmentation de 25,3 % du chiffre d'affaires à 4,7 milliards d'euros et une hausse de 9,3 % du bénéfice imposable, à 668 millions d'euros. Mais le directeur général Mark Clare a reconnu que la compagnie avait connu un "effet Northern Rock" début septembre, faisant référence au cinquième spécialiste britannique du crédit immobilier et à ses 3,1 milliards d'euros d'emprunt du 14 septembre.
Au cours des premières semaines de septembre - habituellement une période favorable aux achats de nouvelles maisons - Clare indique que Barratt a enregistré un brusque déclin de 10 % de ses ventes. Il insiste sur le fait qu'il est encore trop tôt pour en évaluer les effets, mais a tout de même donné des prévisions plus prudentes pour 2008, en citant des taux d'intérêt en hausse et une hésitation des acheteurs de logements provenant de l'incertitude sur l'économie britannique.
Les actions Barratt ont perdu 5,3 % après l'annonce des bénéfices puis ont clôturé sans changement et ont par la suite grimpé de 3 %. En général, les promoteurs immobiliers britanniques ont enregistré une baisse de leurs actions d'environ 20 % depuis le début de septembre et de 40 % depuis le début de l'année.
Cependant, leur situation est bien meilleure que la crise à laquelle font face les promoteurs immobiliers américains. En août, les ventes de maisons neuves aux États-Unis ont chuté de 8,3 % en glissement annuel, à leur niveau le plus bas depuis presque une décennie. Le 25 septembre, l'Association nationale américaine des agents immobiliers a annoncé que les stocks de maisons non vendues avaient atteint un niveau record pour les 18 dernières années. Le même jour, le plus grand promoteur immobilier du pays du point de vue du chiffre d'affaires, Lennar, basé à Miami, a annoncé une perte pour le troisième trimestre de 399 millions d'euros avec un chiffre d'affaires en baisse de 44 % à 1,8 milliard d'euros.
De l'aide du gouvernement
Pour la Grande-Bretagne en revanche, et depuis 2002, le manque constant de logements a provoqué une hausse de 90 % du prix des maisons, selon le prêteur britannique d'emprunt-logement Halifax. Les analystes prédisent que 160 000 nouvelles unités seront construites en 2007, mais pour faire face à la demande, le gouvernement a demandé que les nouvelles constructions passent annuellement à 240 000 unités d'ici à 2010.
L'incitation gouvernementale pour de nouveaux logements a facilité la stabilité quand d'autres parties de l'Europe éprouvaient des difficultés financières dues au ralentissement du marché immobilier après une longue période de spéculation. Après des années de croissance spectaculaire, les secteurs immobiliers irlandais et espagnols ont été particulièrement frappés par un surplus de constructions nouvelles ainsi que par la volatilité du marché financier. On s'attend, en 2007, à ce que les prix des logements en Irlande baissent de presque 6 % en glissement annuel. La baisse en Espagne est moins sévère, mais l'augmentation de 5,8 % des prix entre fin juillet 2006 et fin juillet 2007 était le taux de croissance le plus bas depuis 2000.
Les promoteurs immobiliers britanniques profitent aussi d'une économie généralement forte. Goldman Sachs prédit pour cette année une croissance du produit intérieur brut (PIB) de 2,9 %. Et bien que la Banque d'Angleterre ait relevé ses taux d'intérêt de 1,25 % depuis juillet 2006, l'augmentation des taux d'emprunt-logement n'a pas radicalement ralenti les ventes de logements.
"Les promoteurs sont satisfaits tant qu'il y a consensus pour la construction de plus de maisons et que l'économie reste forte", explique David Stubbs, économiste senior au Royal Institute of Charter Surveyors. De telles prévisions sont les bienvenues pour les promoteurs du pays. Après tout, personne ne s'attendait à ce que les prix des propriétés britanniques soutiennent leur croissance aussi longtemps. Le fort désir des Britanniques d'avoir une propriété continuera de laisser les entrepreneurs tout sourire, pendant que leurs homologues américains traversent des temps difficiles.
Par BusinessWeek