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Maroc : Une défaillance de CGI et d’Addoha en 2009 ?

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  • Maroc : Une défaillance de CGI et d’Addoha en 2009 ?

    Crise des « subprimes » à la marocaine


    La crise financière qui secoue les bourses, les banques et les professionnels de l’immobilier a pour l’instant épargné le Maroc. Certes le marché marocain, en l’absence de convertibilité de la monnaie, est relativement déconnecté/protégé des autres places financières mais on peut se demander si cela va durer.
    Pour simplifier, le scénario de la crise dite des « subprimes » provient d’un excès de liquidité. On a construit des produits financiers indexés sur les transactions immobilières pour offrir des placements à forte rentabilité. Il suffisait alors d’encourager ces transactions, en facilitant l’accès au crédit, pour faire monter les rendements de ces placements. L’augmentation des transactions faisait augmenter les prix et tant que les prix de l’immobilier montaient, le système fonctionnait. En claire on avait de la spéculation financière assise sur de la spéculation immobilière : une double bulle qui a fini par éclater.
    Au Maroc on parle aussi d’excès de liquidité pour expliquer l’engouement de la bourse de Casablanca. Pour satisfaire ces capitaux, on a créé des produits financiers basés sur l’immobilier : les introductions en bourses des promoteurs immobiliers (CGI et Addoha). Cependant, on se retrouve avec un scénario similaire : une spéculation financière assise sur une spéculation immobilière s’entretenant l’une et l’autre.
    Comme pour les subprimes il suffit que les ventes ralentissent pour que la crise survienne. A mon avis cette crise a déjà commencé. Une défaillance d’Addoha ou de la CGI est envisageable en 2009 … ou même avant.

    Et pour conclure...



    Les "mythes" de l'immobilier Marocain:

    Sur les MRE :

    Oui les MRE ont le désir d’acheter et achètent. Mais j’aimerai avoir accès a des données fiable pour affirmer que les MRE investissent "Massivement". En tout cas ce ne sont pas eux qui sont visés par les programmes de standing. Dans la réalité les acheteurs des programmes de standing sont encore en majorité de riches marocains qui font souvent un placement spéculatif.
    Concernant la fiabilité de l’information, les organisateurs du SMAP immobilier à Paris par exemple diront que les MRE (et que les européens) achètent massivement, mais c’est leur fond de commerce.

    Sur le Casaneashore, le tanger Med ou l’usine Renault Nissan :

    Je connais bien la clientèle d’affaire à Casablanca puisque c’est celle que traite avec mon agence immobilière à casablanca au quotidien. C’est une clientèle qui représente un flux régulier de gens qui arrivent (et qui partent), mais je ne pense pas qu’il faudra attendre une augmentation de flux importante. Le Casanearshore par exemple c’est aujourd’hui 8.000 m2 livré, 30 000 d’ici fin 2008. Cela représente 3.000 emplois créés. Certaines des sociétés qui vont s’installer au Casaneashore sont déjà installés. Pour les agences immobilières cela va représenter 30, 50, 100 cadres étrangers ou consultants de passage à loger. Pas de quoi remplir les nombreux immeubles qui sont construits à cet effet.
    Ce sont les promoteurs qui entretiennent le mythe des touristes d’affaires, ce mythe entretenant ensuite l’augmentation des prix. La conséquence c’est qu’il y a Casablanca beaucoup d’appartement vides dans ce type de programme.

    Pour investir dans l’immobilier Locatif à Casablanca, soyez très sélectif.

    Sur les ventes de programme de standing à l’étranger:

    A part "la Palmeraie" qui a fait une grosse campagne communication en France (Journaux, Télévision, Salons de l’immobilier) il n’y pas grand-chose. J’ai eu accès a des listings de programmes de standing à Marrakech : la majorité des acheteurs sont toujours de riches marocains qui font un placement spéculatif et cette clientèle là n’est pas extensible à l’infini.

    Enfin les prix pratiqué, supérieurs à 2000 euro du m2, sont beaucoup trop élevés. Une villa avec un bout de terrain s’achète aujourd’hui à Marrakech de 300 000 à 1 millions d’euros. La clientèle n’est plus là. Les anglais quand à eux achètent souvent à l’étranger pour faire de la spéculation : il achètent le programme avant qu’il ne soit construit pour le revendre ensuite avec un plu value. Aux niveaux de prix pratiqués, il ont partout dans le monde, de meilleurs opportunités d’investissement.

    La aussi ce sont les promoteurs entretiennent le mythe de l’acheteur anglais. A ce sujet je me souviens d’un petit promoteur marocain qui avait construit 10 villas de luxe à Marrakech. Elles étaient vendues 700 000 euros. Il me disait que ce produit était parfait pour des anglais (sous entendu c’est trop cher pour les français). C’était il y a deux ans et le programme immobilier est toujours en vente. Le promoteur parle aujourd’hui de l’arrivé prochaine des (riches) russes …

    En conclusion

    La clientèle étrangère, face à la crise immobilière mondiale, a restreint ses envies d’achat immobilier. Les journaux marocains font état de la baisse des transaction que l’on observe depuis quelques mois. La crise n’épargnera pas le Maroc.
    L’immobilier de standing au Maroc est cher et n’est pas toujours exempt de défauts : finitions pas toujours de "standing" et copropriété notamment. Soyez très selectif avant d’acheter.


    Sources et synthèse : casawaves.com.
    Dernière modification par arayzon, 23 avril 2008, 18h49.
    La pire chose pour l'Homme, serait qu'il meurt idiot.
    De grâce épargnez-moi la prolixe, la syntaxe et la chiffrerie à tout va
    .
    Merci.
    " TOUCHE PAS A MA NAPPE ALBIENNE "

  • #2
    Raisonnement un peu simpliste à mon avis. Je vois mal une crise de surbprimes au Maroc.

    1- 90% des crédits hypothécaires sont accordés à un taux d'intérêt fixe.

    2- la titrisation est encore embryonnaire donc rare sont les investisseurs qui ont mis leurs billes dans des fonds communs de créances hypothécaires.

    Par contre une correction n'est pas à écarter au niveau du secteur immobilier mais à moyen terme.
    Je fais plein de fautes d'ortoghraphes : soyez indulgeants

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    • #3
      Ca n'a rien à voir avec le ssubprimes en effet mais plusieurs remarques sont très pertinentes.
      Le marché est très spéculatif. Seule une poignée de marocains peuvent se permettre d'acheter ces logements de luxe.

      Le Casanearshore par exemple c’est aujourd’hui 8.000 m2 livré, 30 000 d’ici fin 2008. Cela représente 3.000 emplois créés. Certaines des sociétés qui vont s’installer au Casaneashore sont déjà installés.
      Il y avait un article sur la délocalisation à l'intérieur du Maroc. Aller d'une ville à une zone franche (Tanger, Casa) pour les facilitations, etc.. Je disais que les entreprises étrangères ne sont là que pour faire des profits et profiter des avantages, il faut faire attention.

      Enfin, je me méfie encore plus de tous les groupes du Golfe avec leurs effets d'annonces. D'aileurs, beaucoup s'interrogent sur ces groupes : d'où vient l'argent de leurs projets, quels sont les profits réels, etc... C'est un article d'un magazine économique en anglais. J'essaierai de le poster.
      La mauvaise langue n'est jamais à court d'inventions !

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      • #4
        Arayzon

        La spéculation immobilière au maroc porte un nom. Le blachiment d'argent, une partie des 12 milliards de trafic de drogue se retrouve dans la pierre.

        Autrefois c'etait à Marbella et autre immobilier espagnol, depuis l'espagne fait le ménage et la c'est cap sur le maroc.

        Parler de crise de subrimes et un peu déplacé, mais parler de grand nettoyage cela est possible.
        « Great minds discuss ideas; average minds, events; small minds, people. » Eleanor ROOSEVELT

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        • #5
          Désolé mais y'a pas que le blanchiment, y'a aussi une classe de riches marocains qui ont un très très fort pouvoir d'achat.
          Je t'invite à visiter le quartier d'Anfa, de Californie,(casablanca) de Souissi, agdal.. (Rabat) par google earth et tu va comprendre.

          Commentaire


          • #6
            Désolé mais y'a pas que le blanchiment, y'a aussi une classe de riches marocains qui ont un très très fort pouvoir d'achat.
            Ce sont ceux là qui nous ni........ il y en a qui possede 37 voitures et 15 villa et il y en a qui ont pour seule richesse une couverture.c'est pas normal.Sinon le crash l'immobilier je l'attend avec impatience.

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            • #7
              Désolé mais y'a pas que le blanchiment, y'a aussi une classe de riches marocains qui ont un très très fort pouvoir d'achat.
              Je t'invite à visiter le quartier d'Anfa, de Californie,(casablanca) de Souissi, agdal.. (Rabat) par google earth et tu va comprendre.
              beidawi

              t'es bien naif.... A marbella il y a de cela qlqs années t'avais 3 catégories de riches, des espagnols louches, des gens du golf qui venaient dé"penser leur argent et s'amuser dorgue sexe etc et t'avais bcp bcp de marocains, ce n'etait pas les moins nombreux et ce n'etait pas les moins riches........


              on est entrain de te refaire la mm chose au maroc.

              je connais des gens honntes qui font des placements immobiliers, à part qlqs produits pas tres nombreux essentiellement à marrakech, le maroc ce n'ets pas dans leur radar.

              Désolé mais c'est la vérité.
              Dernière modification par bledard_for_ever, 23 avril 2008, 20h32.
              « Great minds discuss ideas; average minds, events; small minds, people. » Eleanor ROOSEVELT

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              • #8
                Bledar,

                ajoute les dinars ( en fait les euros) des militaires et grosses patates algeriens qui investissent dans l hotelerie, l agriculture et l immobilier au maroc, Passe du coté de saadia pour en avoir le coeur net.

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                • #9
                  james


                  le maroc construit des logements à parir de 140.000 dhs, chacun trouve son compte.
                  .

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                  • #10
                    l'argent n'a pas d'odeur meme celle des généraux algériens.

                    il ya l'or jaune

                    l'or noir

                    et l'or vert.


                    chacun son or et la vie continue... avec ou sans.

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                    • #11
                      dzmes bond

                      Je suis bien d'accord avec toi le marché immobilier est spéculatif. Il l'a toujours été au Maroc et là il l'est encore plus. Mais le marché n'est pas tiré par la demande étrangére c'est essentiellement la demande interne qui tire le marché. Comme chaque chose a une limite le risque d'une stagnation de la demande est fort probable mais à terme.
                      Je fais plein de fautes d'ortoghraphes : soyez indulgeants

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                      • #12
                        Justement ceux qui sont a marbella et dont tu as parlé, c'est la classe riche marocaine, qui se deverse en partie en Europe pendant l'ete, et ceux la n'ont rien à voire avec le cannabis ou le blanchiment.

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