Marrakech plébiscité

[ayoub7]

Marrakech plébiscité
Magazine Challenges | 29.05.2008

Tout a commencé par une émission de M6 dévoilant les charmes de l'ancienne capitale des Almoravides accessibles «au prix d'un deux-pièces à Paris». Dix ans après, l'immobilier de la ville a flambé.

Le concierge nous ouvre la porte du toit, encombré d'antennes paraboliques. De là, la vue est imprenable sur l'avenue Mohammed-V, qui relie le quartier du Guéliz à la médina. Tout au bout, on aperçoit le minaret de la Koutoubia, l'emblème de la ville. Juste en bas, un grand trou entouré de palissades. Il y a trois ans s'y trouvait encore le marché central, «un bijou de l'architecture coloniale», selon un commerçant du quartier. Les touristes venaient y acheter des poteries, et les habitués de Marrakech, comme Jean-René Fourtou, président de Vivendi, s'y lançaient leurs invitations entre deux étals de viande ou de fruits et légumes. Malgré les protestations unanimes, tout a été démoli. Des panneaux annoncent la construction d'un complexe commercial. Baptisé Carré Eden, il devrait ouvrir ses portes fi n 2009. Le nom du promoteur est à lui seul un symbole du nouveau luxe de Marrakech : Simon-Xavier Guerrand-Hermès, vice-président de la célèbre maison du faubourg Saint-Honoré et propriétaire d'un des plus beaux riads (palais) de la ville.

La disparition du marché central n'est qu'un des dégâts collatéraux du séisme immobilier qui secoue l'ancienne capitale des Almoravides. «Dans le quartier du Guéliz, une villa tombe chaque jour», constate un riverain. A la place des jardins luxuriants s'élèvent des immeubles de cinq étages, le maximum autorisé à Marrakech. Leurs appartements sont achetés par des bourgeois de Rabat ou de Casablanca à la recherche d'un pied-à-terre. La clientèle européenne et celle des «MRE», les Marocains résidant à l'étranger (la moitié sont en France), entretiennent aussi la fièvre, comme le montre le succès du Salon de l'immobilier marocain à Paris (lire l'encadré page 66).

Programmes par dizaines
Jusqu'à 20 kilomètres du centre, on voit fleurir des lotissements aux noms évocateurs : les Portes de Marrakech ou les Rivières de l'Atlas. En 2012, lorsque le Douja Golf Resort sera ouvert, on y trouvera un hôtel cinq étoiles, un parcours de dix-huit trous, des appartements et des riads, en réalité de belles villas avec patio. Aux Parcs de l'Agdal, une vingtaine de villas et une soixantaine d'appartements sont déjà presque tous vendus à des Marocains et à des Européens, souvent retraités, à des prix compris entre 160 000 et 1,2 million d'euros. Et, à Dar Lamia, sur la route de Casablanca, 46 riads, d'une superficie allant de 240 à 543 mètres carrés, trouvent preneur entre 300 000 et 600 000 euros.
Des programmes comme ceux-là, il y en a des dizaines. Sur le papier, ils se ressemblent tous : «sécurisés», avec vue sur l'Atlas, promettant à la fois le confort européen et le charme de l'architecture arabo-andalouse, avec ses zelliges, les fameux carrelages marocains, et son tadelakt, le revêtement mural traditionnel à base de chaux, supposé embellir en vieillissant. «Au moins 5 000 villas devraient être livrées dans les deux prochaines années, 200 immeubles sont en construction, et 4 à 6 nouveaux golfs prévus dans les deux ans qui viennent», assure Yves Menuteau, patron de l'Immobilière de Marrakech, agence partenaire du groupe Mercure France, spécialiste des belles demeures.

Villes-satellites
Les projets touristico-immobiliers se multiplient. Fin 2008 s'ouvrira un complexe Fouquet's Barrière, comprenant un hôtel de luxe et une trentaine de «riads de prestige». De même, le groupe Pierre & Vacances s'est implanté pour la toute première fois au Maroc, et prévoit d'ouvrir plus de 4 000 lits à Marrakech à l'horizon 2013. Au boom touristique s'ajoute une pléthore de projets de logements économiques. Des villes-satellites ont surgi, destinées à reloger les Marocains qui n'ont plus les moyens de vivre en centre-ville. La ville nouvelle de Tamansourt ambitionne d'accueillir pas moins de 200 000 habitants avant 2015. «Ici, en six mois, vous pouvez revenir dans un quartier que vous connaissiez et ne plus rien reconnaître», assure Ludovic Petit, décorateur français installé depuis une douzaine d'années. «C'est devenu comme Marbella dans les années 1970, résume Mustapha Zine, notaire. Nous sommes à un tournant : pour la première fois, il y aura beaucoup plus d'offres que de demandes.»
Ahmed Taoufiq Hejira, le ministre marocain de l'Habitat, a beau certifier que «c'est un boom, pas une bulle», à Marrakech, le temps de la spéculation semble bien révolu.
«On vendra plus mais moins cher : il faut que les promoteurs se mettent cela dans la tête», assure Karim el-Achak, un des architectes de la ville les plus demandés. Ce que confirme Yves Menuteau : «Déjà, certains appartements du Guéliz sont en baisse. Seuls les beaux riads anciens continueront à grimper, à condition qu'ils aient été parfaitement restaurés. Pour le reste, les clients se montrent désormais beaucoup plus difficiles.»

Des riads aux terrains
Les prix de l'immobilier ne pouvaient pas continuer à flamber indéfiniment. A Marrakech, tout a commencé par une émission de M 6, diffusée en 1998. Le magazine Capital faisait découvrir aux Français les riads de la médina, des palais des Mille et Une Nuits acquis «au prix d'un deux-pièces à Paris». Jusqu'alors, les belles demeures étaient réservées aux initiés, comme Bernard-Henri Lévy, propriétaire du palais Getty racheté à Alain Delon, ou bien Pierre Bergé et Yves Saint Laurent, possesseurs depuis quarante ans d'une sublime villa jouxtant le jardin Majorelle. En quelques mois, ils ont été des milliers d'autres à débarquer. Ils n'ont pas à le regretter : en moins de dix ans, les prix des riads ont été multipliés par dix. «Ceux qui en ont acheté un en 2000 pour 70 000 euros, et ont dépensé à peu près autant pour sa restauration, le revendent 700 000 aujourd'hui, estime un commerçant de la médina. La plupart des Français ont d'ailleurs déjà revendu pour acheter une villa à l'extérieur : les offres étaient trop belles.»
Après ceux de la médina, les prix se sont envolés dans tout Marrakech. «En deux ans, dans le quartier du Guéliz, le prix du mètre carré pour un appartement a doublé, passant de 800 à 1 500-1 700 euros. Et dans les quartiers les plus chics, comme la Palmeraie, où il n'y a quasiment plus de biens disponibles, il n'y a pas de limite», constate Jean-Luc Saadia, agent immobilier. Les prix des terrains ont crû encore plus spectaculairement. «En 2000, on achetait 1 hectare dans la Palmeraie pour 50 000 euros : il vaut de 700 000 à 800 000 aujourd'hui !», signale Yves Menuteau. Jean-Pierre Munier en sait quelque chose. Il y a neuf ans, ce retraité de 72 ans a acheté un terrain de 1 hectare à 15 kilomètres de la ville pour 40 000 euros - il en vaut dix fois plus aujourd'hui. Problème : en construisant sa maison, il pensait y être tranquille. «Dans moins de cinq ans, je serai en ville», prédit-il.

Art de vivre certain
En dépit de la rumeur permanente des travaux et de son urbanisme contestable, Marrakech est toujours pourvue d'attraits. «Les gens s'y achètent un art de vivre, observe Suzanne Serna, présidente d'Europro Partners Immobilier. On y trouve du personnel de maison pour pas cher. Le climat est excellent pour les personnes atteintes de problèmes respiratoires. Et le savoir-faire des artisans permet à chacun d'avoir le décor de ses rêves.»
Ce rêve, comme beaucoup de retraités, Jean Ferrand, ancien dirigeant d'une société informatique, l'a enfin réalisé. Sa maison «andalouse» de 700 mètres carrés sur un terrain de 1 hectare, il l'a achetée sur plan en 2005 et s'y est installé dès février 2007. Pourtant, le lotissement auquel elle appartient, commercialisé par Mandarine Group, est loin d'être terminé. Mais c'est avec un grand sourire que le propriétaire nous montre ses zelliges, son tadelakt impeccable et les tableaux «sur mesure» qu'un peintre local a réalisés pour lui. Et puis il y a le confort que lui procurent le jardinier, la cuisinière, la femme de ménage, «les charmes de la vie coloniale», dit-il avec candeur. Certain, en plus, d'avoir fait une affaire. Sa villa, vendue aujourd'hui 1,2 million d'euros, il l'a achetée «beaucoup moins». Et elle ne risque pas de perdre de sa valeur. Juste en face, devant les montagnes de l'Atlas, à la place des champs où labourent encore des paysans, un golf devrait bientôt être aménagé.

[ayoub7]

Acheter au maroc, mode d'emploi
La chaleur, ces jours-là, était digne du sud marocain, et le pont de cinq jours, plutôt tentant. La 5e édition du Smap Immo, à Villepinte, a néanmoins été un succès, accueillant du 8 au 11 mai plus de 40000 visiteurs : des Marocains envisageant de retourner au pays, des trentenaires à la recherche d'une résidence secondaire, des retraités attirés par les avantages fiscaux.
Les conférences consacrées aux pièges de l'achat d'une résidence faisaient salle comble. Premier danger : acheter un terrain «non titré», c'est-à-dire non inscrit au cadastre. Le risque est alors grand de voir le prétendu vendeur contesté par des membres de sa famille, et la procédure pour obtenir le fameux «titre» dure... de cinq à sept ans ! Même «titré», un terrain doit ensuite obtenir la VNA («vocation non agricole») : là aussi, la procédure (de deux à huit mois) est plutôt complexe. En achetant sur plan, vous éviterez ces complications, mais vous vous exposerez à d'autres pièges. Les promoteurs peuvent disparaître avec les avances, ou vous livrer des logements non conformes à ce qui était prévu au départ. Sans parler des retards, qui peuvent atteindre plusieurs mois. Pour éviter les mauvaises surprises, exigez un contrat préliminaire de vente conçu par un notaire et respectant les dispositions de la loi sur la Vefa («vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement»). Enfin, au-delà des subtilités juridiques, l'achat d'une résidence au Maroc requiert une certaine souplesse d'esprit. Pour accélérer les procédures, mieux vaut ne pas être allergique à la pratique du bakchich. De même, comme sur la Côte d'Azur, il faut souvent accepter le principe du «noir», en moyenne 15 à 20% du montant de la transaction. Enfin, mieux vaut prévoir une certaine marge pour satisfaire les exigences du vendeur. La spéculation est telle que nombre de transactions peuvent être annulées, même au dernier moment.

par Bertrand Fraysse

[justfor]

Salut. J'aime Marakach car elle arrive bien à garder son aspect traditionnel et oriental.

[citoyen]

Faut faire attention pour ce genre de transaction, si on achète en devises (Euro, dollars), il est pratiquement de vendre avec ces mêmes devises, la revente se fait automatiquement dirhams non convertibles.
Une belle galère pour les héritiers des européens qui souhaitent récupérer la mise de leur parents.

[ayoub7]

n'importe quoi... Un etranger ouvre un compte en dirhams convertibles qui lui permet de rapatrier son argent en cas de vente.

Les sommes provenant de l'étranger doivent passer par un compte en Dirhams convertibles qui assure un régime de convertibilité en faveur des investisseurs étrangers et permet de réaliser l’opération d'investissement au Maroc avec garantie du rapatriement, hors Maroc, du produit de l’investissement lors de la cession ; c’est à dire, en matière d’investissement immobilier, du transfert hors Maroc des revenus locatifs nets et du produit net de la cession de l’immeuble.

[transit]

Tout n'est pas si rose que ce copier coller le pretant voir les prix qui sont actuellement demandés par les promoteurs et les propriétaires, ils sont peut-être en train de trop tirer sur la corde . que l’immobilier est devenu très cher, trop même. Au point que cette hausse des prix a dissuadé plus d’un candidat d’acheter, en attendant des jours meilleurs.
Les acheteurs commencent à se poser de nombreuses questions.C’est que les promoteurs immobiliers, désireux de faire le maximum de bénéfices possibles, n’hésitent pas à demander des prix faramineux. Résultat : le secteur est en train de vivre une stagnation rien ne bouge

[citoyen]

Les sommes provenant de l'étranger doivent passer par un compte en Dirhams convertibles qui assure un régime de convertibilité en faveur des investisseurs étrangers et permet de réaliser l’opération d'investissement au Maroc avec garantie du rapatriement, hors Maroc, du produit de l’investissement lors de la cession ; c’est à dire, en matière d’investissement immobilier, du transfert hors Maroc des revenus locatifs nets et du produit net de la cession de l’immeuble.

ceci est une pancarte publicitaire affichée par une vulgaire agence immobilière de marrakech conseillant plutôt à ses clients de faire preuve d'humanité en faveur des fonctionnaires de sa majesté et de ne pas hésiter à faire usage de backchich.

Mais dans la réalité : lire un extrait de la loi ou dahir

Réglementation d'acquisition au Maroc
I- Le Règlement des opérations immobilières
Dans le cadre de son activité, le notaire est appelé à adresser des actes relatifs à des opérations de cession de biens immeubles sis au Maroc et appartenant à des personnes étrangères, la réglementation applicable dans ce domaine est circulaire de l’Office de changes n° 1507 du 14 mars 1988, selon laquelle ne sont plus soumises à autorisation de l’Office des changes :
1-Les cessions intervenues entre des personnes de nationalité étrangère quel que soit leur lieu de résidence.
2-Les cessions effectuées par des personnes étrangères au profit de ressortissants marocains établis à l’étranger.
3-Les cessions effectuées par des personnes étrangères au profit de résidents de nationalité marocaine en respectant les conditions relatives aux modalités de paiement.
4-Les cessions dont il s’agit peuvent être soit des cessions à titre onéreux, soit des cessions à titre gratuit.
En règle générale, les cessions de biens immeubles et appartement à des personnes étrangères doivent donner lieu à un règlement en dirhams au Maroc. Cependant, pour certains cas dûment justifiés le règlement en devises à l’étranger peut être toléré.
Par dérogation, les opérations de cession ci après peuvent donner lieu à un règlement direct à l’étranger, s’il s’agit :
- des cessions intervenues entre personnes de nationalité étrangère quel que soit leur lieu de résidence
-des cessions effectuées par des étrangers au profit de ressortissants marocains établis à l’étranger
Au cas ou la cession du bien est réglée en devise directement à l’étranger par un étranger non résident, les frais inhérents à la transaction tels les rais d’enregistrement, d’inscription sur les livres fonciers etc… doivent faire l’objet d’un rapatriement de devises au Maroc ou prélevés sur un compte en devises ou compte en dirhams convertibles
Si l’acquéreur est un ressortissant marocain établi à l’étranger, l’opération doit être effectuée pour son compte personnel et financée par prélèvement sur ses ressources propres. L’intéressé doit être en mesure de justifier à l’administration de l’existence de revenus ou de ressources d’origine étrangère. Toutes les opérations réalisées selon les dispositions ci-dessous doivent faire l’objet d’un compte rendu adressé à l’office des changes dans un délai de trois mois à compter de la date de réalisation de l’opération.

II-Les avoirs liquides en dirhams appartenant au Maroc à des étrangers non résident « compte convertible à terme »

La circulaire de l’office des changes, n°1573 en date du 24 janvier 1992, a édicté de nouvelles mesures relatives aux avoirs liquides en dirhams détenus pas des étrangers non résidents dans le cadre de la promotion de l’investissement.
Le système des comptes « d’attente » a été supprimé et les comptes « capital » ont été remplacés par des comptes « convertibles à terme ». La circulaire n° 1573 prévoit que les personnes résidentes détenant des fonds en dirhams appartenant à une personne étrangère non résidente et qui ne peuvent faire valoir en faveur de cette personne la mise en jeu d’une
Garantie de transfert de ces fonds, sont tenues de verser le montant correspondant dans un compte convertible à terme. Il est à noter que les titulaires originels des comptes convertibles
à terme peuvent utiliser librement au Maroc les disponibilités de ces comptes pour des dépenses courantes ou d’investissement.
La particularité des comptes convertibles à terme est que les sommes qui y sont versées peuvent être cédées à des personnes étrangères résidentes ou non résidentes ou à des ressortissants marocains non résidents ; ces fonds peuvent aussi êtres déstinés au financement partiel d’opérations d’investissement au Maroc dans tous les secteurs d’activité quelle que soit la forme de l’investissement. Dans ce cas 50% doivent être financés par l’acquisition d’un compte convertible à terme et 50% par rapport en devises, les investissements effectués conformément à la circulaire n° 1573 bénéficient de la garantie de transfert en cas de liquidation ou de cession : cette garantie n’est pas assortie de délai sauf en ce qui concerne les acquisitions pour lesquelles la garantie de transfert n peut intervenir qu’au terme d’un délai de 3 ans à compter de la date d’acquisition.
Dans la pratique, certaines banques ont mis en place des services spécialisés pour leur clientèle souhaitant acquérir ou céder des comptes convertibles à terme en collaboration avec leurs représentants à l’étranger ; il existe actuellement un marché de comptes convertibles à terme, des investisseurs souhaitant s’installer au Maroc peuvent faire l’acquisition d’avoirs détenus par des non résidents sur des comptes convertibles à terme avec une décote par rapport au cours des changes qui peut varier selon la situation du marché.
La circulaire n°1705 du 10 septembre 2004 – 24 Rajeb ayant pour objet l’assouplissement des modalités de transfert des avoirs en dirhams détenus au Maroc par des étrangers non résidents et ne bénéficiant pas du régime de convertibilité a effectué les modifications suivantes :
Le délai de transfert des disponibilités des comptes convertibles à terme est ramené à quatre ans. Ces disponibilités peuvent être transférés, désormais, en quatre annuités égales de 25% chacune. Le transfert de la première annuité devra intervenir un an à compter de la date de l’inscription des fonds en compte ; celui des trois autres à la date anniversaire du premier transfert. Dans le cas de l’utilisation partielle des disponibilités de ces comptes pour le financement des dépenses au Maroc, le montant restant doit faire l’objet de transfert en annuités égales.
Les titulaires des comptes convertibles à terme ainsi que leurs acquéreurs y compris les Marocains Résidents à l’étranger, peuvent utiliser librement les disponibilités de ces comptes pour la couverture de toute dépense en dirhams au Maroc sans limitation de montant.
Les titulaires et les acquéreurs des comptes convertibles à terme peuvent utiliser les disponibilités de ces comptes pour financer jusqu’à 100% leurs investissements au Maroc quel que soit le secteur d’activité : création des sociétés, d’entreprises, participation à l’augmentation de capital de société existantes, acquisition de biens immobiliers et achat de valeurs mobilières à l’exclusion des opérations de prêts ou d’avances en compte courant d’associés
Les investissements financés à partir des disponibilités de ces comptes bénéficient du régime de convertibilité prévu par la circulaire de l’Office des changes n°1.589 du 15 septembre 1992, dans un délai de deux années après leur réalisation.

IV-Les étrangers quittant définitivement le Maroc

La circulaire N° 1704 du 08 septembre 2004 a prévu que les intermédiaires agréés sont autorisés à transférer au profit des étrangers qui quittent définitivement le Maroc, leurs avoirs constitués durant leurs séjours au Maroc à concurrence de 30.000 DH par l’année entière de séjour continu et ce, sur présentation des pièces justificatives ci-après :
-Une attestation de radiation du consulat ou de l’Ambassade du pays dont relève le requérant ;
-Une attestation de changement de résidence, délivrée par la Sûreté Nationale faisant ressortir la durée de séjour au Maroc de l’intéressé ;
-Un quitus fiscal ou tout autre document justifiant que le requérant est en situation régulière vis-à-vis de la Direction Générale des Impôts ;
-Un relevé bancaire faisant apparaître le solde du compte des bénéficiaires ;
-Toutes pièces justifiants l’origine des fonds de l’intéressé (contrats de vente de biens immeubles, de biens meubles, de cession de valeurs mobilières et relevés des revenus sur valeurs mobilières).

V-Transfert de fonds à titre de dévolution successorale
La circulaire n°1704 du 08 septembre 2004 a prévu que les intermédiaires agréés sont autorisés sont autorisés à transférer, au profit des ayants droit étrangers non résidents, les fonds encaissés au titre d’une révolution successorale provenant de biens et valeurs non assortis de la garantie de transfert et ce, dans le cas où le de cujus n’a pa utiliser ses droits à transfert au titre de départ définitif du Maroc.
Le montant à transférer en faveur des ayants droit à ce titre ne doit pas excéder 30.000 MAD par année entière de séjour continu au Maroc du de cujus et doit intervenir sur présentation des documents suivants :
-Une attestation délivrée par les autorités marocaines délivrée par les autorités marocaines compétentes précisant la durée de séjour au Maroc de de cujus ;
-Un extrait de l’acte notarié de dévolution successorale ;
-Un certificat de résidence à l’étranger du (ou des) bénéficiaire(s) ;
-Une copie du document d’identité du (ou des) bénéficiaire(s)

La réglementation en question : http://www.marrakech3000.net/fees.php

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En règle générale, les cessions de biens immeubles et appartement à des personnes étrangères doivent donner lieu à un règlement en dirhams au Maroc.

Ok, maintenant quand tu vends et tu as ces dirhams, tu les prends, tu les mets dans ton compte bancaire EN DIRHAMS CONVERTIBLES et tu les transfere a ton compte en euros.