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La crise, pas là où on l’attend! · Tassement des ventes, notamment dans le haut standing
· Logement social, c’est la panne
· Rareté du foncier, flambée des intrants et faible cadre incitatif
DEMAIN ressemblera-t-il à hier? Si, aujourd’hui, l’immobilier surfe encore sur l’euphorie des années 2000, des signes d’essoufflement se profilent, néanmoins, ici et là. Marrakech, qui a, en quelque sorte, été la figure de cette embellie historique, est en train de connaître une accalmie dont on ne peut définir l’échéance. Les chiffres cités par des professionnels évoquent des invendus malgré une remise de 15% sur les prix! «Une situation qui planait déjà depuis mars dernier», affirme un promoteur. Du côté officiel, l’on se veut tout de même rassurant, voire optimiste. «L’immobilier au Maroc a au moins 20 ans de croissance devant lui», insiste Taoufik Hejira, ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme. Cela concerne notamment les logements de 200.000 à 1 million de DH. En clair, l’avenir, c’est la classe moyenne. Pour ce qui est de l’accalmie actuelle, le ministre précise que «cela ne concerne que le haut standing qui s’adressait à une toute petite partie de la population». Il s’agit des ménages dont les dépenses mensuelles sont à hauteur de 15.000 DH. Cette frange représente seulement 4% de la population selon les chiffres du HCP. Pour les logements de standing inférieur, Hejira préfère parler d’«un report de décision d’achat dû à l’effet psychologique provoqué par le matraquage médiatique au sujet de la crise financière internationale».
Mais il y a un domaine où cela ne va pas du tout. Le logement social semble connaître aujourd’hui une réelle panne. Aucune nouvelle convention n’a été signée cette année. Pis, certains promoteurs de la première vague préfèrent se défaire des avantages accordés par l’Etat et vendre au prix du marché. «Cela est dû à la flambée des matériaux, main-d’œuvre, foncier… mais aussi à la hausse de 50% de l’IS appliqué au secteur en 2008», explique, sous couvert d’anonymat, une source bien informée. Conséquence: rareté encore plus importante du logement destiné aux revenus faibles et moyens. Cela impliquera forcément un retour massif et forcé à l’habitat clandestin et insalubre. Une étude du ministère de l’Habitat, détaillée dans les articles suivants, montre que 50% des ménages marocains n’ont pas les moyens d’acheter un logement à 200.000 DH. Lorsque le logement baisse à 140.000 DH, ce sont quand même 40% des ménages qui en restent exclus.
Un autre chiffre plus frappant, pour qu’un smigard puisse acquérir un logement, il lui faut 55 ans d’économies en épargnant chaque mois 15% de son (petit) salaire.
Côté clandestinité, à 2006, 33% des logements ont été construits sans autorisation.
Si l’on ajoute la rareté du foncier au faible pouvoir d’achat des ménages, à la faiblesse du dispositif incitatif pour le logement de masse, au fait qu’un million de ménages vivent dans des constructions insalubres et au fait que 123.000 nouveaux ménages arrivent chaque année sur le marché de l’immobilier… l’on pourra prédire que, pour l’immobilier, demain ressemblera probablement à hier.
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Enquête immobilier
55 ans d’épargne pour un toit! · Logement social: aucune convention signée en 2008
· 50% des ménages exclus du programme 200.000 DH
· Formule à 140.000 DH: cheap pour les promoteurs, chère pour les ménages
POUR un Smigar, il faut 55 ans d’épargne pour pouvoir acheter un logement social à 200.000 DH. C’est l’une des conclusions qui retiennent l’attention à la lecture de l’étude du ministère de l’Habitat sur l’évaluation du secteur entre 1980 et 2006. Le taux d’épargne retenu pour arriver à ce résultat est de 15%. Or, avec la cherté de la vie constatée ces dernières années, les ménages ont de plus en plus tendance à puiser dans leurs bas-de-laine. Les 15% d’épargne théoriques sont donc amené à baisser considérablement. Ainsi, pour pouvoir accéder à un logement à 200.000 DH, il ne s’agira plus pour un Smigard de 55 ans d’économie, mais peut-être de toute sa vie active.
Le crédit peut être une solution à la faiblesse de l’épargne. Dans ce cas, il y a toujours une part de fonds propres à apporter, souvent sous forme d’avance de «noir». L’étude intègre cette donnée en établissant un scénario-type où l’acheteur est en mesure de financer 20% des 200.000 DH du logement social. Il lui reste donc 160.000 à lever sur le marché bancaire. Le taux d’intérêt de référence est de 7% à 20 ans ou 8% à 30 ans. A ces conditions, il y a tout de même 50% des ménages marocains qui se trouvent hors-jeu.
La formule logement à 140.000 DH ne fait pas nettement mieux. 40% des ménages ne peuvent pas en bénéficier. Le scénario-type est un apport personnel de 14% soit 20.000 DH. Le reste est financé à crédit aux mêmes taux d’intérêt précédents. Il faudrait, selon l’étude, que le prêt ne dépasse pas 100.000 DH pour voir 80% des ménages en bénéficier. Mais le cas échéant, l’apport personnel monte à 40.000 DH.
Rappelons au passage que, compte tenu de la flambée des prix des matériaux de construction, même les logements à 200.000 DH n’intéressent plus les promoteurs. Cela a été accentué par les réaménagements des avantages fiscaux opérés dans la loi de Finances 2008. Conséquence, «aucune convention de logement social n’a été signée cette année», apprend-on de source sûre au ministère de l’Habitat et du Logement.
Quel que soit le cas de figure, il y a 20% de la population qui demeure exclue du crédit bancaire et donc de l’accès au logement. C’est à cette tranche de la population que s’adresse le crédit Fogarim. Néanmoins, plus qu’un problème de papier ou de garantie, aussi bien l’accès au crédit qu’au logement est un problème de revenu et de pouvoir d’achat.
C’est pourquoi les consultants du département de Hejira parlent de nécessité d’«accroissement des revenus des ménages». Cela doit s’effectuer par une amélioration généralisée des revenus (augmentation du Smig par exemple) mais aussi par un soutien financier externe au ménage. L’étude évoque les transferts des MRE à leurs proches au Maroc. Une soupape qui a permis jusque-là d’amortir considérablement le poids de la cherté de la vie et de contenir les tensions sociales qui peuvent en découler. Mais, avec la crise économique actuelle que vit le monde développé, la manne des MRE devrait inévitablement être affectée.
Banlieue: Les prix s’enflamment
L’habitat est ce qui augmente le plus rapidement dans le panier des produits consommés par les Marocains. L’étude du ministère de tutelle affirme que «de 1999 à 2000, les prix de l’habitat ont augmenté de manière légèrement plus forte que ceux de l’indice général». «Cela s’est traduit par une détérioration du pouvoir d’achat habitat des ménages, Smigards notamment, sur les années récentes depuis 2000. Cette détérioration a été de 11% en 2001. En effet, le coût moyen des transactions immobilières (tous biens et toutes zones confondus) a été multiplié par 2,15 en 2001 (base 1989). Les hausses des prix les plus fortes caractérisent les biens suburbains situés juste à la sortie des villes. Leurs prix ont été multipliés par 5,75 entre 1989 et 2001. Les consultants du ministère de l’Habitat parlent d’«explosion». Les hausses les plus faibles sont enregistrées dans les zones rurales.Les prix des terrains ont été multipliés par 1,75 sur la même période.
Entre 1985 et 2001, la part des dépenses d’habitation (y compris les dépenses d’énergie et d’équipements ménagers) est restée quasiment stable. En fait, ces dépenses représentent plus du quart (25,9% en 2001) du budget de consommation des ménages. Le poids de la dépense habitat est le plus ressenti chez les ménages à faibles revenus. La part de cette dépense est de 27,5% dans le budget des 20% les moins aisés. Elle ne représente que 24,4% des dépenses des 20% les plus riches.
N. T.
L'economiste