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Signe de l'augmentation de l'espérance de vie dans les pays développés, une nouvelle forme de crédits arrive par le truchement de deux courtiers en prêts immobiliers Cafpi et son rival Meilleurtaux pour le compte de Kutxa Banque, une caisse d'épargne espagnole qui finance ses prêts immobiliers sur cinquante ans qui sont devenue monnaie courante en Espagne. Pour autant est ce bien rentable pour l'emprunteur car les prêts sont à taux variable et non pas fixe et sur une aussi longue période, il faut bien peser son choix.
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C'est une première : le courtier en prêts immobiliers Cafpi et son rival Meilleurtaux proposent désormais des emprunts sur cinquante ans. La banque qui finance est la Kutxa Banque, une Caisse d'épargne espagnole. Un choix qui ne doit rien au hasard : dans la péninsule Ibérique, où l'immobilier a bien plus grimpé qu'en France, la pratique est déjà courante. En France, jusqu'alors la durée maximale avait été relevée à trente-cinq ans depuis octobre 2005. L'UCB avait ouvert la brèche, suivie de Bear Immobilier, la filiale de la banque américaine Bear Stern, puis de GE Money Bank, le bras financier du géant américain GE.
Ces prêts sont visiblement à manier avec précaution. « Ils répondent essentiellement aux besoins de profils atypiques » prévient ainsi Cafpi. « Des jeunes qui peuvent ainsi devenir propriétaires pour une mensualité équivalente à un loyer ou encore des couples plus âgés qui peuvent ainsi racheter des crédits en cours et étaler les remboursements ce qui leur permet de disposer d'un budget plus important pour leurs dépenses, courantes, ou simplement profiter de la vie. » L'allongement des prêts est dicté par la flambée des prix : en quatre ans, la durée moyenne est passée de quinze à dix-huit ans note la commission bancaire.
Bombe à retardement
Pour l'heure, en dépit de la bataille à laquelle elles se livrent sur le front des prêts, les grandes banques restent réservées sur ces crédits à très long terme.
Philippe Stoltz, responsable marketing des crédits immobiliers chez BNP Paribas, souligne plusieurs risques liés à ce type de financements. Premier risque : « l'absence d'assurance emprunteur ». Cette assurance n'est pas obligatoire. Mais en pratique, elle est exigée par pratiquement tous les établissements. Il s'agit en effet d'une solide garantie pour l'emprunteur et pour ses proches : s'il disparaît, la dette aussi. « En l'absence d'assurance-emprunteur les héritiers doivent éponger eux-mêmes la dette ou vendre le bien », souligne Philippe Stoltz. « L'assurance-emprunteur n'est pas obligatoire pour ce type de prêts, car la plupart des personnes qui y ont recours remboursent leur prêt bien avant son échéance », explique Cafpi.
Certes. Mais il existe un deuxième risque celui de voir le marché immobilier se retourner. Dans ce cas, la revente du bien, ne couvre pas nécessairement le capital restant dû. L'effet de levier du crédit, véritable aubaine en cas de plus-value se transforme en bombe à retardement si le marché dégringole. « Un risque d'autant plus élevé que dans des prêts à cinquante ans l'amortissement est très faible », souligne de son côté, Christophe Crémer, président du courtier Meilleurtaux. Qu'on en juge pour un prêt de 100 000 euros sur cinquante ans, au bout de dix ans vous avez remboursé un peu plus de 5 000 euros, à peine de quoi couvrir les frais de transaction ! L'avantage de ces prêts est d'offrir des mensualités réduites. Mais à quel prix ? Selon Meilleurtaux, le coût total d'un emprunt de 100 000 euros est de 82 000 euros sur trente ans. Sur cinquante ans, la note grimpe à 200 000 euros. Mieux vaut réfléchir à deux fois. D'autant que le recours à de tels prêts ne permet de desserrer que de très peu la contrainte financière.
« À mensualité égale l'allongement de trente à cinquante ans permet d'emprunter seulement 7 % de plus », souligne Christophe Crémer qui se dit lui-même « peu favorable à ces prêts ». Selon lui, mieux vaut généralement limiter la durée à trente ans, ce qui permet d'obtenir un taux fixe les dix premières années. Car, autre caractéristique de ces prêts à cinquante ans, ils sont toujours à taux variable.
Par le figaro
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C'est une première : le courtier en prêts immobiliers Cafpi et son rival Meilleurtaux proposent désormais des emprunts sur cinquante ans. La banque qui finance est la Kutxa Banque, une Caisse d'épargne espagnole. Un choix qui ne doit rien au hasard : dans la péninsule Ibérique, où l'immobilier a bien plus grimpé qu'en France, la pratique est déjà courante. En France, jusqu'alors la durée maximale avait été relevée à trente-cinq ans depuis octobre 2005. L'UCB avait ouvert la brèche, suivie de Bear Immobilier, la filiale de la banque américaine Bear Stern, puis de GE Money Bank, le bras financier du géant américain GE.
Ces prêts sont visiblement à manier avec précaution. « Ils répondent essentiellement aux besoins de profils atypiques » prévient ainsi Cafpi. « Des jeunes qui peuvent ainsi devenir propriétaires pour une mensualité équivalente à un loyer ou encore des couples plus âgés qui peuvent ainsi racheter des crédits en cours et étaler les remboursements ce qui leur permet de disposer d'un budget plus important pour leurs dépenses, courantes, ou simplement profiter de la vie. » L'allongement des prêts est dicté par la flambée des prix : en quatre ans, la durée moyenne est passée de quinze à dix-huit ans note la commission bancaire.
Bombe à retardement
Pour l'heure, en dépit de la bataille à laquelle elles se livrent sur le front des prêts, les grandes banques restent réservées sur ces crédits à très long terme.
Philippe Stoltz, responsable marketing des crédits immobiliers chez BNP Paribas, souligne plusieurs risques liés à ce type de financements. Premier risque : « l'absence d'assurance emprunteur ». Cette assurance n'est pas obligatoire. Mais en pratique, elle est exigée par pratiquement tous les établissements. Il s'agit en effet d'une solide garantie pour l'emprunteur et pour ses proches : s'il disparaît, la dette aussi. « En l'absence d'assurance-emprunteur les héritiers doivent éponger eux-mêmes la dette ou vendre le bien », souligne Philippe Stoltz. « L'assurance-emprunteur n'est pas obligatoire pour ce type de prêts, car la plupart des personnes qui y ont recours remboursent leur prêt bien avant son échéance », explique Cafpi.
Certes. Mais il existe un deuxième risque celui de voir le marché immobilier se retourner. Dans ce cas, la revente du bien, ne couvre pas nécessairement le capital restant dû. L'effet de levier du crédit, véritable aubaine en cas de plus-value se transforme en bombe à retardement si le marché dégringole. « Un risque d'autant plus élevé que dans des prêts à cinquante ans l'amortissement est très faible », souligne de son côté, Christophe Crémer, président du courtier Meilleurtaux. Qu'on en juge pour un prêt de 100 000 euros sur cinquante ans, au bout de dix ans vous avez remboursé un peu plus de 5 000 euros, à peine de quoi couvrir les frais de transaction ! L'avantage de ces prêts est d'offrir des mensualités réduites. Mais à quel prix ? Selon Meilleurtaux, le coût total d'un emprunt de 100 000 euros est de 82 000 euros sur trente ans. Sur cinquante ans, la note grimpe à 200 000 euros. Mieux vaut réfléchir à deux fois. D'autant que le recours à de tels prêts ne permet de desserrer que de très peu la contrainte financière.
« À mensualité égale l'allongement de trente à cinquante ans permet d'emprunter seulement 7 % de plus », souligne Christophe Crémer qui se dit lui-même « peu favorable à ces prêts ». Selon lui, mieux vaut généralement limiter la durée à trente ans, ce qui permet d'obtenir un taux fixe les dix premières années. Car, autre caractéristique de ces prêts à cinquante ans, ils sont toujours à taux variable.
Par le figaro
Autrement dit, la situation doit être tellement grave que même les ministres s'y mettent à hue et à dia.
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