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Décryptage
« Immobilier, une crise européenne ». Presque toutes les grandes métropoles du Vieux Continent souffrent d’un manque de logements et d’une envolée des loyers, au détriment des jeunes et des classes moyennes.
Le tableau est partout le même. Dans quasiment toutes les grandes villes européennes, le besoin de logements excède l’offre et ce déséquilibre se traduit par des prix et des loyers trop élevés, des parcours de vie entravés, faute de trouver un toit abordable proche de son université ou de son emploi. A l’exception notable de Vienne, la capitale autrichienne, où près de la moitié des logements sont subventionnés, les métropoles comme les communes touristiques et attractives du Vieux Continent traversent une crise sévère.
Selon une récente étude d’Eurofound, l’agence de l’Union européenne (UE) chargée de l’amélioration des conditions de vie et de travail, cette crise frappe en particulier les jeunes : l’âge auquel au moins 50 % des personnes établies dans l’UE ont quitté le domicile de leurs parents est passé de 26 à 28 ans entre 2007 et 2019. Entre 2010 et 2019, l’Espagne, la Croatie, l’Italie, Chypre, la Belgique, la Grèce et l’Irlande ont enregistré les plus fortes augmentations du nombre de personnes âgées de 25 à 34 ans vivant avec leurs parents.
Les locataires du marché locatif privé se trouvent dans une situation particulièrement précaire – « 46 % d’entre eux se sentent menacés de devoir quitter leur logement dans les trois prochains mois parce qu’ils n’en ont plus les moyens », révèle ce même rapport.
Face aux difficultés de leurs administrés, 15 villes européennes (dont Paris, Lyon, Barcelone, Athènes, Rome ou Amsterdam) se sont récemment regroupées pour créer une « alliance des maires pour le logement » (Mayors for Housing Alliance) et sont venues soumettre à la Commission européenne un plan d’action à 80 milliards d’euros et solliciter des financements afin d’augmenter l’offre de logement social et abordable et de soutenir la rénovation énergétique. Dans ces quinze villes exposées à la crise et à l’essor des meublés de tourisme de type Airbnb, « les loyers ont en moyenne augmenté de 60 % au cours de ces dix dernières années, et les prix des logements ont bondi de 78 % », affirme le maire socialiste de Barcelone, Jaume Collboni.
Inquiète que ces graves difficultés abîment progressivement la cohésion économique et sociale, la Commission s’est emparé du sujet à l’été 2024. Sa présidente, Ursula von der Leyen, a porté la question du logement au rang de priorité, bien que l’UE n’ait aucune compétence directe dans ce domaine. Pour la première fois, un commissaire européen, le Danois Dan Jorgensen, s’est vu confier le portefeuille du logement, en plus de celui de l’énergie. Le Parlement européen a, lui, créé, en janvier, une commission spéciale sur la crise du logement dans l’Union européenne.
A Rome, l’offre locative de logements a fondu de près de 80 % en cinq ans
A Rome, les appartements disponibles à la location de longue durée sont toujours plus rares, toujours plus chers, captés par le marché de l’hébergement touristique voire laissés vacants par leurs propriétaires craignant de signer avec de mauvais payeurs. D’après les données citées par le département de méthodes et de modèles pour l’économie, le territoire et la finance (Memotef) de l’université de Rome La Sapienza, l’offre locative de logements dans la capitale italienne a baissé de près de 80 % de 2019 à 2024. Dans certains quartiers, y compris hors du centre historique, l’offre a chuté de 40 % en 2024 seulement. Dans le même temps, le nombre de couples et de familles cherchant une location durable a augmenté de 25 %. Moins d’offres, plus de demande : mécaniquement, les loyers augmentent, progressant, en 2024, de 11,1 %, selon le portail immobilier en ligne italien Idealista.
Ces évolutions s’imposent alors que Rome, comme le reste de l’Italie, est engagée sur une pente sans retour plausible de diminution des revenus réels, désormais inférieurs à leur niveau de 2008, avant la crise financière globale. Des logements moins nombreux, plus chers, pour une société toujours plus pauvre. La crise du logement en location est désormais structurelle.
Des boîtes à clés protégées par un code numérique sont accrochées à l’extérieur d’un immeuble de location saisonnière Airbnb, dans le quartier du Trastevere, dans le centre historique de Rome, le 19 novembre 2024. ANDREAS SOLARO/AFP
Toutefois, c’est sur la propriété que misent en général les Italiens. « Il faut garder à l’esprit que la propriété prévaut nettement sur la location en Italie et qu’il y a une bien plus grande propension à acheter un logement plutôt qu’à en louer un », rappelle Elena Molignoni, responsable de l’Observatoire immobilier du centre de recherche Nomisma. Cependant, à Rome, la part de la population en location est bien supérieure à la moyenne nationale, 30 % contre 18 %. Pour Mme Molignoni, la capitale souffre de l’absence d’un « marché du milieu » : « D’une part, il y a le marché protégé du logement social et, d’autre part, le marché libre. Il faudrait en plus un marché régulé qui puisse répondre aux besoins de la tranche de population qui ne peut avoir accès ni à l’un ni à l’autre. »
A Rome, la faiblesse de l’offre n’est pas totalement imputable à un manque physique d’immeubles. En mettant en avant le risque d’impayés et la complexité juridique des expulsions dans le système italien, de nombreux propriétaires préfèrent conserver leurs biens plutôt que les placer sur le marché. Pour Daniela Festa, chercheuse au Memotef de La Sapienza, « les raisons de la progression des impayés sont structurelles, d’abord liées à la baisse des salaires. Les gens n’ont simplement plus les moyens de payer leur loyer ».
A cette situation déjà critique s’ajoutent les ravages du tourisme de masse qui permet de tirer profit des biens soustraits au marché par ceux qui les détiennent. En 2024, les autorités du Latium ont enregistré 51,4 millions de nuitées à Rome, une hausse de 4,5 % par rapport à 2023, un record historique qui dépassait déjà les niveaux d’avant la pandémie due au Covid-19. La capitale italienne compte près de 41 500 logements destinés aux locations touristiques.
Pour la seule plateforme Airbnb, le nombre de locations est passé de 1 714, en 2013, à 35 247, en 2024. A la croissance de ce marché correspond la contraction du secteur du logement public. « Il y a une logique de désinvestissement sur le long terme de la part des autorités », dénonce Chiara Cacciotti, anthropologue engagée dans la défense du droit au logement. La chercheuse et militante rappelle notamment le choix des collectivités locales de vendre aux enchères du patrimoine public pour faire entrer des fonds dans les caisses. « La perception des foyers a changé, explique Mme Festa. Ce qui relevait autrefois d’une difficulté d’accès au logement est désormais perçu comme une absence totale d’offre locative. »
A Athènes, « saturée » de touristes, les boîtes à clés Airbnb fleurissent
La nouvelle est tombée en mai 2024 pour Eftihia Frantzeskaki. Après quinze ans dans son appartement du quartier d’Exarcheia, à Athènes, et afin de « s’adapter aux nouveaux prix du marché », le fils de son ancienne propriétaire lui demande à présent le double des 300 euros de loyer qu’elle payait jusqu’alors. Comme de nombreux Grecs, cette comédienne de profession jongle entre deux activités professionnelles, le théâtre et la livraison à domicile, pour un revenu mensuel de 800 euros, qui ne lui permet pas de prévoir une telle somme pour son logement. Plus d’un an après l’ultimatum de son bailleur, Mme Frantzeskaki n’a toujours pas trouvé de solution. Sommée de partir par le propriétaire – qui compte à présent louer le bien à plus de 900 euros –, elle envisage de s’éloigner du centre et d’Exarcheia, où les loyers ont explosé depuis sept ans. Nombre de ses amis subissent le même sort.
Dans les rues de ce quartier alternatif et historiquement anarchiste, connu pour avoir accueilli durant la crise des migrants des milliers de réfugiés dans ses nombreux squats, les boîtes à clés de locations type Airbnb ont fleuri. Depuis plusieurs années maintenant, Athènes connaît une explosion des prix de l’immobilier, liée à l’essor des plateformes de location de courte durée, mais aussi à l’introduction, dès 2013, du programme national de « golden visas », octroyant un permis de résidence aux citoyens non européens en échange d’un investissement immobilier significatif. Ils ont bondi de près de 90 % depuis 2017, selon la Banque de Grèce. Les loyers ont suivi le même rythme d’après Haris Doukas, le maire socialiste d’Athènes.
Une inflation beaucoup plus rapide que les revenus. La Grèce est devenue, de loin, l’Etat de l’UE où la part du revenu des ménages consacrée au coût du logement est la plus haute, avec 35,2 % du revenu absorbé par ce poste en 2023, contre une moyenne européenne de 19,7 %.
« A Athènes, des immeubles entiers ont été acquis par des investisseurs étrangers et ont été dans la plupart des cas transformés en locations de courte durée », note Vasilis Gimisis, directeur du cabinet d’études Gimisis + Associates, qui a contribué à une étude inédite sur la capacité d’accueil touristique pour la mairie d’Athènes, parue en décembre 2024. Celle-ci révèle que, dans les quartiers de l’hypercentre de la capitale où se concentre l’afflux touristique, jusqu’à 90 % du parc immobilier sont aujourd’hui des hôtels ou des locations saisonnières. Le loyer mensuel moyen a atteint 1 200 euros – contre 900 euros pour l’ensemble d’Athènes –, soit l’équivalent du salaire moyen brut national. Vingt-sept autres quartiers d’Athènes ont par ailleurs été recensés comme étant saturés.
Au sommet d’une colline surplombant Athènes, le 15 avril 2025. ARIS MESSINIS/AFP
« Immobilier, une crise européenne ». Presque toutes les grandes métropoles du Vieux Continent souffrent d’un manque de logements et d’une envolée des loyers, au détriment des jeunes et des classes moyennes.
Le tableau est partout le même. Dans quasiment toutes les grandes villes européennes, le besoin de logements excède l’offre et ce déséquilibre se traduit par des prix et des loyers trop élevés, des parcours de vie entravés, faute de trouver un toit abordable proche de son université ou de son emploi. A l’exception notable de Vienne, la capitale autrichienne, où près de la moitié des logements sont subventionnés, les métropoles comme les communes touristiques et attractives du Vieux Continent traversent une crise sévère.
Selon une récente étude d’Eurofound, l’agence de l’Union européenne (UE) chargée de l’amélioration des conditions de vie et de travail, cette crise frappe en particulier les jeunes : l’âge auquel au moins 50 % des personnes établies dans l’UE ont quitté le domicile de leurs parents est passé de 26 à 28 ans entre 2007 et 2019. Entre 2010 et 2019, l’Espagne, la Croatie, l’Italie, Chypre, la Belgique, la Grèce et l’Irlande ont enregistré les plus fortes augmentations du nombre de personnes âgées de 25 à 34 ans vivant avec leurs parents.
Les locataires du marché locatif privé se trouvent dans une situation particulièrement précaire – « 46 % d’entre eux se sentent menacés de devoir quitter leur logement dans les trois prochains mois parce qu’ils n’en ont plus les moyens », révèle ce même rapport.
Face aux difficultés de leurs administrés, 15 villes européennes (dont Paris, Lyon, Barcelone, Athènes, Rome ou Amsterdam) se sont récemment regroupées pour créer une « alliance des maires pour le logement » (Mayors for Housing Alliance) et sont venues soumettre à la Commission européenne un plan d’action à 80 milliards d’euros et solliciter des financements afin d’augmenter l’offre de logement social et abordable et de soutenir la rénovation énergétique. Dans ces quinze villes exposées à la crise et à l’essor des meublés de tourisme de type Airbnb, « les loyers ont en moyenne augmenté de 60 % au cours de ces dix dernières années, et les prix des logements ont bondi de 78 % », affirme le maire socialiste de Barcelone, Jaume Collboni.
Inquiète que ces graves difficultés abîment progressivement la cohésion économique et sociale, la Commission s’est emparé du sujet à l’été 2024. Sa présidente, Ursula von der Leyen, a porté la question du logement au rang de priorité, bien que l’UE n’ait aucune compétence directe dans ce domaine. Pour la première fois, un commissaire européen, le Danois Dan Jorgensen, s’est vu confier le portefeuille du logement, en plus de celui de l’énergie. Le Parlement européen a, lui, créé, en janvier, une commission spéciale sur la crise du logement dans l’Union européenne.
A Rome, l’offre locative de logements a fondu de près de 80 % en cinq ans
A Rome, les appartements disponibles à la location de longue durée sont toujours plus rares, toujours plus chers, captés par le marché de l’hébergement touristique voire laissés vacants par leurs propriétaires craignant de signer avec de mauvais payeurs. D’après les données citées par le département de méthodes et de modèles pour l’économie, le territoire et la finance (Memotef) de l’université de Rome La Sapienza, l’offre locative de logements dans la capitale italienne a baissé de près de 80 % de 2019 à 2024. Dans certains quartiers, y compris hors du centre historique, l’offre a chuté de 40 % en 2024 seulement. Dans le même temps, le nombre de couples et de familles cherchant une location durable a augmenté de 25 %. Moins d’offres, plus de demande : mécaniquement, les loyers augmentent, progressant, en 2024, de 11,1 %, selon le portail immobilier en ligne italien Idealista.
Ces évolutions s’imposent alors que Rome, comme le reste de l’Italie, est engagée sur une pente sans retour plausible de diminution des revenus réels, désormais inférieurs à leur niveau de 2008, avant la crise financière globale. Des logements moins nombreux, plus chers, pour une société toujours plus pauvre. La crise du logement en location est désormais structurelle.
Des boîtes à clés protégées par un code numérique sont accrochées à l’extérieur d’un immeuble de location saisonnière Airbnb, dans le quartier du Trastevere, dans le centre historique de Rome, le 19 novembre 2024. ANDREAS SOLARO/AFP
Toutefois, c’est sur la propriété que misent en général les Italiens. « Il faut garder à l’esprit que la propriété prévaut nettement sur la location en Italie et qu’il y a une bien plus grande propension à acheter un logement plutôt qu’à en louer un », rappelle Elena Molignoni, responsable de l’Observatoire immobilier du centre de recherche Nomisma. Cependant, à Rome, la part de la population en location est bien supérieure à la moyenne nationale, 30 % contre 18 %. Pour Mme Molignoni, la capitale souffre de l’absence d’un « marché du milieu » : « D’une part, il y a le marché protégé du logement social et, d’autre part, le marché libre. Il faudrait en plus un marché régulé qui puisse répondre aux besoins de la tranche de population qui ne peut avoir accès ni à l’un ni à l’autre. »
A Rome, la faiblesse de l’offre n’est pas totalement imputable à un manque physique d’immeubles. En mettant en avant le risque d’impayés et la complexité juridique des expulsions dans le système italien, de nombreux propriétaires préfèrent conserver leurs biens plutôt que les placer sur le marché. Pour Daniela Festa, chercheuse au Memotef de La Sapienza, « les raisons de la progression des impayés sont structurelles, d’abord liées à la baisse des salaires. Les gens n’ont simplement plus les moyens de payer leur loyer ».
A cette situation déjà critique s’ajoutent les ravages du tourisme de masse qui permet de tirer profit des biens soustraits au marché par ceux qui les détiennent. En 2024, les autorités du Latium ont enregistré 51,4 millions de nuitées à Rome, une hausse de 4,5 % par rapport à 2023, un record historique qui dépassait déjà les niveaux d’avant la pandémie due au Covid-19. La capitale italienne compte près de 41 500 logements destinés aux locations touristiques.
Pour la seule plateforme Airbnb, le nombre de locations est passé de 1 714, en 2013, à 35 247, en 2024. A la croissance de ce marché correspond la contraction du secteur du logement public. « Il y a une logique de désinvestissement sur le long terme de la part des autorités », dénonce Chiara Cacciotti, anthropologue engagée dans la défense du droit au logement. La chercheuse et militante rappelle notamment le choix des collectivités locales de vendre aux enchères du patrimoine public pour faire entrer des fonds dans les caisses. « La perception des foyers a changé, explique Mme Festa. Ce qui relevait autrefois d’une difficulté d’accès au logement est désormais perçu comme une absence totale d’offre locative. »
A Athènes, « saturée » de touristes, les boîtes à clés Airbnb fleurissent
La nouvelle est tombée en mai 2024 pour Eftihia Frantzeskaki. Après quinze ans dans son appartement du quartier d’Exarcheia, à Athènes, et afin de « s’adapter aux nouveaux prix du marché », le fils de son ancienne propriétaire lui demande à présent le double des 300 euros de loyer qu’elle payait jusqu’alors. Comme de nombreux Grecs, cette comédienne de profession jongle entre deux activités professionnelles, le théâtre et la livraison à domicile, pour un revenu mensuel de 800 euros, qui ne lui permet pas de prévoir une telle somme pour son logement. Plus d’un an après l’ultimatum de son bailleur, Mme Frantzeskaki n’a toujours pas trouvé de solution. Sommée de partir par le propriétaire – qui compte à présent louer le bien à plus de 900 euros –, elle envisage de s’éloigner du centre et d’Exarcheia, où les loyers ont explosé depuis sept ans. Nombre de ses amis subissent le même sort.
Dans les rues de ce quartier alternatif et historiquement anarchiste, connu pour avoir accueilli durant la crise des migrants des milliers de réfugiés dans ses nombreux squats, les boîtes à clés de locations type Airbnb ont fleuri. Depuis plusieurs années maintenant, Athènes connaît une explosion des prix de l’immobilier, liée à l’essor des plateformes de location de courte durée, mais aussi à l’introduction, dès 2013, du programme national de « golden visas », octroyant un permis de résidence aux citoyens non européens en échange d’un investissement immobilier significatif. Ils ont bondi de près de 90 % depuis 2017, selon la Banque de Grèce. Les loyers ont suivi le même rythme d’après Haris Doukas, le maire socialiste d’Athènes.
Une inflation beaucoup plus rapide que les revenus. La Grèce est devenue, de loin, l’Etat de l’UE où la part du revenu des ménages consacrée au coût du logement est la plus haute, avec 35,2 % du revenu absorbé par ce poste en 2023, contre une moyenne européenne de 19,7 %.
« A Athènes, des immeubles entiers ont été acquis par des investisseurs étrangers et ont été dans la plupart des cas transformés en locations de courte durée », note Vasilis Gimisis, directeur du cabinet d’études Gimisis + Associates, qui a contribué à une étude inédite sur la capacité d’accueil touristique pour la mairie d’Athènes, parue en décembre 2024. Celle-ci révèle que, dans les quartiers de l’hypercentre de la capitale où se concentre l’afflux touristique, jusqu’à 90 % du parc immobilier sont aujourd’hui des hôtels ou des locations saisonnières. Le loyer mensuel moyen a atteint 1 200 euros – contre 900 euros pour l’ensemble d’Athènes –, soit l’équivalent du salaire moyen brut national. Vingt-sept autres quartiers d’Athènes ont par ailleurs été recensés comme étant saturés.
Au sommet d’une colline surplombant Athènes, le 15 avril 2025. ARIS MESSINIS/AFP
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