Le logement coûte trop cher en Algérie

Les pays de la région Moyen-Orient et Afrique du Nord ne connaissent pas une pénurie en matière de logement. Pourtant,

les populations, notamment celles à revenu bas, n’y ont pas accès. Dans des pays comme l’Algérie, le Maroc et le Liban, « une famille à revenu moyen doit épargner tous ses revenus annuels pendant environ neuf ans pour être en mesure d’acheter un logement de qualité moyenne dans les grandes villes ». C’est là la conclusion d’une étude de la Banque mondiale (BM) intitulée « la performance macroéconomique et sectorielle des politiques du logement dans des pays de la région Mena », consacrée spécialement à Algérie, l’Egypte, l’Iran, la Jordanie, le Liban, le Maroc, la Tunisie et le Yémen. Globalement, les experts de cette institution ont constaté que ces pays vivent un problème d’accessibilité au logement et non de disponibilité. En effet, hormis quelques cas de manque dans la catégorie du logement social, « le parc des pays de la région, en la matière, est conforme à ce que l’on pourrait attendre compte tenu de leurs niveaux respectifs de développement », affirme l’étude. Mais la disponibilité de l’offre confrontée à des prix excessifs se traduit par un « semblant de pénurie ». Ce cas de figure est constaté, entre autres, en Algérie où « le prix des logements est extrêmement élevé ». Même situation en Iran, au Liban, au Maroc et au Yémen.

Cette situation est due, poursuit-on, « essentiellement à des politiques de l’offre de logements et de terrains » qui, selon la BM, « entravent le fonctionnement du marché du logement, de sorte que les pressions démographiques qui s’exercent actuellement sur la demande de logement se traduisent principalement par la hausse des prix des logements, plutôt que par l’augmentation de la production ». Plus explicites, les experts indiquent qu’en définitive, « dans la plupart des pays examinés dans cette étude, ce n’est pas en général la quantité de logements qui pose problème, mais bien par qui et pour qui les logements sont produits et la façon dont ils sont distribués ».

C’est ainsi que ceux qui sont appelés « les groupes à faibles revenus » se trouvent dans l’incapacité de s’offrir un toit dans plusieurs pays « en particulier en Iran, en Egypte, au Maroc, au Liban, en Tunisie et en Algérie ». Certains et pour remédier à cette situation versent dans l’informel : « Dans plusieurs pays, la demande par des groupes à faibles revenus se traduit par des occupations illégales de terrains et le développement de quartiers périphériques non aménagés », souligne-t-on. Cette « exclusion des services formels de logement » est aujourd’hui une réalité que vit et qui préoccupe plusieurs pays tels que « l’Algérie, le Maroc, l’Iran et le Yémen » où des bidonvilles ou « des quartiers insalubres » prolifèrent à vue d’oeil.

Allant ensuite au fond du problème, les experts de cette institution internationale estiment que « le problème clé de l’accessibilité du logement » réside dans « la mauvaise définition des rôles des secteurs public et privé dans les marchés immobilier et foncier ». Ils conseillent, en se référant à « l’expérience internationale », aux gouvernements de la région Mena de « délimiter d’une manière claire le rôle du secteur public ». Ce dernier doit, par exemple, être déchargé de l’aménagement du foncier car c’est là un processus « risqué ». Plus explicites, les experts pensent que « le contrôle et la propriété publics des terrains » se traduisent souvent par des pratiques qui sont en fait à l’origine des coûts élevés des logements : « Des terrains aménagés sont fournis là où la demande est la moins forte, des logements sont construits sans porter attention à la demande foncière, le processus d’aménagement comporte des subventions non transparentes, aboutissant souvent involontairement aux ménages à revenus moyen et élevé plutôt qu’aux ménages pauvres ». Et « tous ces problèmes font que les prix des terrains et par conséquent des logements sont plus élevés qu’ils ne le devraient », concluent-ils. L’Algérie fait partie, selon l’étude en question, des pays où « les terrains publics représentent une part considérable des terrains urbains » et où « les coûts de l’aménagement foncier sont élevés ».

Cette politique de gestion du foncier, en plus de son impact sur le prix du logement, « peut également affecter l’efficacité spatiale avec laquelle l’immobilier est utilisé ». C’est-à-dire qu’on ne construit pas toujours là où il faut. Et c’est ainsi, et contrairement à la majorité des villes du monde, que certains pays de la région Mena bâtissent plus à proximité du centre-ville et de moins en moins quand on s’en éloigne. Dans certains pays, « à savoir l’Algérie, le Maroc, l’Egypte et l’Iran, les réglementations de l’usage des sols constituent un sérieux problème », indique clairement la BM.

Outre l’aménagement du foncier, l’étude de la Banque mondiale indique qu’il y a lieu également de mettre un terme à « la production publique de logements » n’étant pas efficace. Un appel destiné davantage à l’Algérie qui est « le seul » pays de la région Mena « à poursuivre intensivement cette approche », alors « qu’en raison de son inefficacité, celle-ci a été abandonnée par l’ensemble de l’ancienne Union soviétique et les pays en transition de l’Europe de l’Est ».

En de termes plus simples, l’étude estime que l’Etat doit se décharger de la production du logement : « En dehors de l’Egypte et de l’Algérie, la propriété publique du parc de logements semble se situer à des niveaux relativement modestes, et les contrôles des loyers deviennent moins contraignants, à l’exception peut-être de la Jordanie. Les faits observés dans les pays en développement dans lesquels la propriété publique est forte, ou dans lesquels les contrôles des loyers sont importants, montrent que le parc immobilier est insuffisamment entretenu et souvent détérioré », argumente-t-on.

L’étude la Banque mondiale plaide, par ailleurs, pour « une réforme du financement du logement », en ce sens qu’elle « pourrait apporter des gains économiques conséquents, notamment en encourageant l’épargne ».

Par Ghania Amriout, quotidien-oran.com